¿Se pueden reclamar mejoras por dejar la alfalfa en la finca al acabar el arrendamiento rústico?

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¿Se pueden reclamar mejoras por dejar la alfalfa en la finca al acabar el arrendamiento rústico?

Hoy vamos a comentar la interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 1 de julio de 2022 (Cendoj, Roj SAP Z 1843/2022)

En dicho pleito se reclamaba una cantidad por los arrendatarios de una finca rústica como indemnización, dado que se había terminado el contrato de arrendamiento de forma anticipada, y habiendo plantado alfalfa, se reclamaban los beneficios no obtenidos.

La sentencia tiene unos interesantes pronunciamientos, de tal forma que a Audiencia deniega la indemnización por los siguientes motivos:

 

  • Teniendo en cuenta que la resolución del contrato de arrendamiento era consecuencia de los arrendatarios que se les desahució por falta de pago, los renteros son los causantes de que el contrato no pudiera continuar.
  • Y para recoger los beneficios de una plantación plurianual, como la alfalfa, además de hacer las inversiones necesarias para sembrar y cuidar lo plantado y recoger sus frutos, también hay que pagar la renta pactada, para conservar la posesión del terreno sobre el que se realizó la plantación, durante las anualidades en las que se esperan frutos, sin perjuicio de cuanto pueda resultar de la regulación que la Ley arrendaticia hace para las mejoras.
  • Teniendo en cuenta los artículos 8 y 20.4 de la Ley de arrendamientos rústicos la elección del cultivo es un derecho del arrendatario. Si los renteros tras cuatro años de vigencia del contrato- decidieron realizar la fuerte inversión que conlleva el cultivo de alfalfa; ninguna reclamación procede efectuar a los propietarios de la finca por las consecuencias de dicha elección, máxime cuando no se ha probado  que dicha inversión se hiciera con consentimiento de los propietarios de la finca,
  • Dado que la elección del cultivo es un derecho que sólo corresponde al arrendatario, conforme al artículo 8.1 de la Ley de arrendamiento rústico,  tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolver las fincas rústicas arrendadas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió.
  • Por tanto es sólo imputable a los arrendatarios el que, haciendo uso de su derecho, optaran por plantar alfalfa , y que cuando se procedió al lanzamiento consecuencia del desahucio no se reclamó por la vía del 703.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (reclamación de lo plantado), no pueden reclamar nada  ahora a la propiedad pues, aparte de que no se puede afirmar que las anualidades de alfalfa pendientes de recolección supongan un aumento de valor de las fincas arrendadas equivalente a los beneficios esperados de la alfalfa, tal y como requiere el artículo 20.4 LAR, lo cierto es que, además, nunca se pidió a la propiedad autorización para realizar dicha plantación, por más que, al propio tiempo, nada pudiera hacer la propiedad para impedirla, sino que la tuvo que aceptar como una elección que corresponde al  rentero

 

En CONCLUSION:

Para que el arrendatario pueda pedir a la propiedad una indemnización por las anualidades de alfalfa que pudieran quedar pendientes de recolección a la terminación del contrato por entender  que eso incrementa el valor de las fincas arrendadas, antes de realizar la plantación, en lugar de ejercer su derecho a la determinación unilateral del tipo cultivo, lo que se debe hacer es solicitar a la propiedad la autorización o consentimiento al que se refiere el artículo 20.4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, y realizar por tanto un pacto o acuerdo con el propietario-arrendador de que al acabar el contrato de arrendamiento, la propiedad indemnice al arrendatario por el incremento del valor de la finca; no obstante entendemos que el propietario no está obligado a tal acuerdo porque el art 8 LAR permite al arrendatario elegir el tipo de cultivo sin perjuicio de la obligación que tiene de devolver la finca el estado en el que la arrendó.

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Celia Miravalles, abogado

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