He tenido la suerte de poder participar en el nº 1000 de la Revista Agricultura de Editorial Agrícola con la colaboración titulada ¿Qué futuro le espera a los arrendamientos rústicos?
aquí dejo el texto completo
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¿Qué futuro le espera a los arrendamientos rústicos?
En las últimas décadas en España se ha constatado un aumento importante del arrendamiento en relación con otros regímenes de tenencia de la tierra. De hecho en algunas Comunidades Autónomas, como Castilla y León, tiene una importancia extraordinaria, a tenor de los datos obtenidos en las declaraciones de la PAC, donde en los últimos años más de dos tercios de las parcelas declaradas lo fueron en régimen de arrendamiento.
Sin embargo ¿qué ocurrirá en el año 2050?, ¿Pervivirán los arrendamientos rústicos, será una figura común o se creará otro tipo de gestión para el uso de las fincas rústicas?
En opinión de la mayoría de los profesionales del derecho agrario los arrendamientos continuarán como forma principal de gestión en la tenencia de las tierras, si bien convivirán con otras alternativas.
Como señala Francisco Millán Salas, profesor doctor de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid y Director Adjunto de la Asociación Española de Derecho Agrario y Alimentario en 2050 seguirán vigentes los arrendamientos rústicos “aunque habría que cambiar ciertas normas de la actual LAR de 2003 y adaptarlas a la realidad social de 2050, seguramente en cuanto a la capacidad para ser arrendatario, plazo mínimo de duración del arrendamiento y sobre el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del arrendatario”
Respecto a si será una figura común, Millán Salas entiende que “seguirá siéndolo, pero sin perjuicio de figuras como la aparcería o las empresas de realización de servicios agrarios, siempre y cuando los arrendatarios realicen su actividad agraria sobre las fincas arrendadas con buena fe y devuelvan los derechos de producción agrícola a la extinción del arrendamiento, en caso contrario la figura de los arrendamientos se degradará”.
Por su parte, para Francisco José Rojas Delgado, abogado de Sevilla, “en el año 2050, si bien es cierto que no habría una desaparición de la figura del arrendamiento rústico, no es menos cierto que pudiera haber un detrimento del instrumento frente a los contratos de integración pecuaria, que de manera tímida, introdujo su concepto a nivel nacional la Ley de Mejora de la Cadena Alimentaria de 2013”
Actualmente y con las distintas reformas y siempre en virtud de la fecha de inicio del arrendamiento se pueden aplicar varias normativas, que van desde la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 a la actual LAR de 2003, que fue reformada en 2005, incluso el Código Civil, que sigue aplicándose en cuanto a los arrendamientos excluidos de la legislación especial.
Con toda esta normativa, ¿hacia dónde vamos, cómo serán los arrendamientos en el año 2050?, máxime si tenemos en cuenta los cambios que están produciendo en la Unión Europea por las reformas de la política agrícola común.
Es lógico pensar que el agricultor lo que pretende es un incremento en la eficiencia de sus explotaciones, para lo que se requerirán explotaciones mucho mayores, donde el arrendamiento puede seguir siendo un instrumento idóneo para lograr nuevas tierras que incorporar a su explotación
Pero también hay que tener en cuenta la tendencia a la despoblación rural y a la disminución de la población activa agraria, por lo que además de seguir favoreciendo las políticas de ayudas a la instalación de jóvenes agricultores, sería deseable fomentar e incentivar no solo la compra de tierras sino el arrendamientos de las mismas, con el fin de que no queden tierras sin cultivar.
Es por lo que en el futuro se facilitará de forma más clara un equilibrio entre las partes, propietario y arrendatario, en el marco de los derechos y obligaciones que la propia ley reconozca.
¿Qué ocurrirá en el año 2050 en cuanto a la duración mínima de los contratos de arrendamientos rústicos?
La orientación que ha inspirado las últimas leyes de arrendamientos rústicos es lograr una mayor flexibilización de los arrendamientos rústicos, lo que parece que se ha ido logrando con la supresión de las prórrogas legales hasta un máximo de 21 años que contemplaba la ley del 80, y que fueron suprimidas por la ley 19/1995 de 4 de julio, convirtiendo la duración de los contratos en un mínimo obligatorio de cinco años con prórrogas tácitas de tres años. Esto logró un fuerte aumento de los arrendamientos, dado que animó a muchos propietarios a arrendar.
Lo que parece que también animó al legislador a introducir en la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 la duración mínima de tres años con prórrogas tácitas también de tres años; duración que sin embargo fue nuevamente aumentada a cinco años en la reforma de 2005, en aras de dar mayor seguridad a los arrendatarios para poder realizar inversiones a más largo plazo.
Sin embargo la tendencia europea es incluso llegar a admitir la libertad total de pacto en cuanto a la duración, tendencia que es probable que acabe instaurándose en España en las próximas décadas.
Ya en 2014 el gobierno preparaba cambios en la Ley de Arrendamientos rústicos con el objetivo de obtener más movilidad en las tierras y ofrecer mayor tranquilidad al propietario de que va a poder disponer antes de las tierras, para ello se barajaba la posibilidad de rebajar el plazo mínimo a dos años. Si bien esta reforma no ha visto la luz debido entre otras cosas a la clara oposición de las organizaciones profesionales agrarias, que abogan por periodos mínimos de duración más amplios con el fin de garantizar y amortizar las inversiones que pueda hacer el arrendatario en medios de producción.
En todo caso entendemos que en el futuro y visto el recorrido de las diferentes legislaciones en materia arrendaticia se instaurará o al menos sería lo deseable un régimen de libertad de pactos en cuanto a la duración de los arrendamientos, si bien pudiendo ser obligatorio establecer algún tipo de vinculación obligatoria bajo sanción específica, para el caso de determinados compromisos del agricultor ya sea a nivel privado o a nivel administrativo en relación con determinados tipo de ayudas, a fin precisamente de garantizar la deseable seguridad jurídica que requiere toda inversión agraria.
¿Qué ocurrirá con la PAC y los arrendamientos rústicos en 2050?
La actual ley de Arrendamientos Rústicos recoge que los derechos de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones, y especificando que la percepción del derecho del pago único, así como cualquier otro derivado de la Política Agrícola Común, se regirá, en cuanto a arrendamientos se refiere, por las previsiones de cada una de las normas comunitarias aplicables en lo referente a esta materia y, en su caso, por las correspondientes normas autonómicas. Y todo ello sin perjuicio, en lo que corresponda, de la libertad de pacto de las partes contratantes.
La última reforma de la PAC estará vigente hasta 2020, aunque es difícil que continúe en 2050 al menos tal y como la conocemos, si bien es previsible que se regulen y armonizaran ciertos aspectos que actualmente están siendo motivo de conflicto, precisamente por esa falta de concreción en los contratos que no recogen con debida precisión los pactos entre las partes, y que en todo caso se pueden ver afectados por las modificaciones en la política agrícola común. Este es el caso de muchos arrendamientos que estando en vigor en plena reforma de la PAC que entró en vigor en enero de 2015, donde los antiguos derechos de pago único habían sido arrendados por sus propietarios junto con las tierras en un contrato que terminaba con posterioridad a 2015.
¿Qué ocurrirá por tanto cuando finalicen los contratos de arrendamientos en los que también se arrendaron los derechos de pago único?. La normativa de la PAC no dice nada al respecto, los derecho de pago único han desaparecido y los derechos de pago básico habrán sido asignados al arrendatario; pero habría que entender que hay obligación de devolución de algo, por la obligación del cumplimiento de los contratos recogida en el Código Civil, pero ¿qué o cuánto?, sobre todo teniendo en cuenta que el arrendador si quiere recuperarlos tendrá que tener la condición de agricultor activo, o poder acreditarlos en el plazo de dos años.
Lo que parece claro es que si los derechos han sido generados por la actividad del arrendador en su día al término del arrendamiento debería recuperarlos el arrendador, ya sea en forma de derechos de pago único o en la forma que adopten en el año 2050, ya que si durante la vida del contrato se perdiesen los derechos en todo o en parte por renuncia o abandono o incumplimiento el arrendatario debería indemnizar al arrendador.
Actualmente y dada la falta clara de regulación normativa del caso habrá que estar a lo que resuelvan los Juzgados, que están empezando a condenar a una devolución de derechos (ya sea al arrendador si es agricultor activo, o a un tercero que indique el arrendador pues de otro modo no podrá activarlos) o una indemnización compensatoria, pues de adjudicárselos definitivamente al arrendatario este estaría obteniendo un enriquecimiento injusto en detrimento del arrendador que fue quien originariamente generó esos derechos y no pudo venderlos o cederlos definitivamente obteniendo un beneficio por ello al estar en vigor el arrendamiento.
Es por lo que seguramente en las próximas reformas tanto de la PAC como de la legislación arrendaticia rústica se regulará esta situación de forma clara a los efectos de evitar la inseguridad jurídica que generan estos vacíos legales.
Lo más deseable sería establecer un justo equilibrio entre las partes afectadas y regular por tanto la devolución de derechos al arrendatario de ser este agricultor activo o cumplir los requisitos que en cada momento exija la normativa administrativa o que pueda elegir entre que el arrendatario se haga dueño pleno de los derechos abonando el valor equivalente de los mismos al arrendador o que el arrendatario traspase los derechos a la persona que indique el arrendador.
Y en cuanto a la renta, ¿se establecerá algún tipo de limitación en 2050? ¿Qué tendencia seguirá si desaparecen los derechos de la PAC?
Íntimamente ligado a la renta en los arrendamientos rústicos se sitúa el cobro de la PAC. Hasta hace poco los propietarios, también dueños por distintas circunstancias de los antiguos derechos de pago único, arrendaban conjuntamente derechos y tierras por un precio o canon global. De esta forma la renta como pago que realizaba el agricultor al propietario por el uso de sus tierras englobaba también el uso de las tierras para hacer efectivo el cobro de las ayudas PAC.
Y si bien es cierto conforme a los planes estadísticos nacionales la tendencia al alza en el canon de los arrendamientos rústicos en las últimas décadas, en mayor o menor medida en función del tipo de tierra arrendada, no es menos cierto que de perderse los derechos por parte de los propietarios, por carecer de la condición de agricultor activo, o incluso en el futuro por la desaparición de la PAC en forma de derechos transmisibles en arrendamiento, el mercado de los arrendamientos se verá profundamente afectado.
Si continúan los derechos nos encontraremos con propietarios que sólo podrán arrendar sus tierras por carecer de derechos, y pese a que siempre habrá agricultores que necesiten tierras para activar los derechos que posean de más, habrá una disparidad de precios o cánones al clasificarse en la práctica los arrendamientos en tierras con derechos y tierras sin derechos, por lo que estos últimos acabarán teniendo un importe ssensiblemente inferior, lo que puede llegar a interferir en la situación arrendaticia, pudiendo llegar a quedar tierras sin cultivar por falta de arrendamiento, por lo que se
tendrán que arbitrar sistemas compensatorios para equilibrar estas diferencias y que puedan llegar a cultivarse todas las tierras disponibles.
¿Seguirán manteniéndose los derechos de tanteo y retracto para el arrendatario en el año 2050?
Habiéndose suprimido los mismos en la Ley de 2003, al rebajar la duración mínima a tres años, volvieron a instaurarse con la reforma de 2005 al aumentar la duración mínima a cinco años, aunque si finalmente la tendencia es a liberalizar la duración de los arrendamientos e incluso fomentar la libre circulación de las fincas rústicas, en 2050 los derechos de tanteo y retracto perderían sentido al limitar notablemente la libertad del arrendador, por lo que es probable que en un futuro se vuelvan a suprimir o al menos se restrinja notablemente su posibilidad de uso, y únicamente con el claro sentido de incrementar la actividad y explotación agraria y no de forma meramente especulativa, regulando que el precio a abonar será el claramente fijado en escrituras, más los gastos necesarios, evitando así las interminables discusiones judiciales acerca del precio real o figurado abonado.
En conclusión en 2050 seguirán existiendo los arrendamientos rústicos como forma principal de gestión de las tierras, aunque lógicamente adaptados a las circunstancias sociales de la época y en coexistencia con otras formas de gestión, como la aparcería, la realización de servicios o los contratos de integración.
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Celia Miravalles, abogado
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