¿Qué es el tanteo y cómo se ejerce?
Es la obligación del propietario de comunicar la venta al arrendatario para que este puede ejercer si quiere su derecho de adquisición preferente de la finca, por lo tanto, es el derecho que tiene el arrendatario a adquirir la finca en caso de que el propietario quiera vender la finca a un tercero, y así se lo notifique.
El propietario vendedor de la finca rústica está obligado a notificar fehacientemente al arrendatario su intención de vender (enajenar) la finca, indicando los elementos esenciales del contrato que pretende realizar. En la notificación se expresará la clase de transmisión que se propone realizar, el nombre y circunstancias personales del posible comprador, la finca rústica o explotación o la parte de finca o explotación objeto de transmisión; el precio, pero si no consta el precio, una estimación según el precio de mercado que tengan las fincas rústicas en esa zona o comarca. Y las condiciones que se hayan establecido sobre el precio, aplazamiento y fraccionamiento del precio, lugar y momento de entrega de la finca, etc.
Una vez recibida la notificación, el arrendatario dispone de un plazo de 60 días hábiles para ejercitar el derecho de tanteo. Se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción, lo que quiere decir que si pasa el plazo ya no tiene derecho a la compra preferente y además es un plazo que no puede interrumpirse y volver a iniciarse el cómputo (lo que si ocurre si fuera de prescripción)
Las notificaciones tienen que ser fehacientes: notificaciones notariales o judiciales, o a través del acto de conciliación, o un burofax con certificado de contenido y acuse de recibo.
Cuando el arrendatario recibe del transmitente la notificación fehaciente, puede optar por las siguientes situaciones:
1ª. Que el arrendatario no conteste y por tanto no ejercite el derecho de tanteo.
2ª. Que el arrendatario notifique fehacientemente su voluntad de adquirir la finca.
No se trata nunca de una “subasta” y el rentero solo puede optar al precio que marque el vendedor, nunca a un precio inferior.
¿Qué supuestos dan lugar al ejercicio del retracto por tanteo irregular o no realizado?
1º. Si el propietario vendedor no ha notificado (tanteo) de ninguna forma al arrendatario su intención de vender la finca, este arrendatario tiene derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de aquel que tenga conocimiento pleno de todos los detalles y condiciones de la venta. Es un plazo de caducidad, si deja pasar los 60 días hábiles sin firmar el retracto en la notaría o sin interponer la demanda en el juzgado pierde su derecho a retracto.
2º. Si el vendedor notificó fehacientemente al arrendatario su propósito de enajenar (tanteo), con indicación de las condiciones de la enajenación, del precio y de la persona del adquirente, si estos datos no corresponden con los contenidos en la escritura de enajenación que le ha sido notificada fehacientemente al arrendatario, puede salir al retracto en el plazo de los 60 días hábiles desde dicha notificación de las escrituras.
Carta notificación a rentero condiciones para tanteo por venta de finca rústica
Carta del arrendatario renunciando al tanteo- retracto
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Celia Miravalles, abogado
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