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¿Puedo hacer un arrendamiento rústico y poner renta cero euros?
No, ya que no sería un arrendamiento rústico sometido a la ley de arrendamientos rústicos, sino que estaríamos hablando de otro tipo de contrato, que puede ser un comodato (préstamo de uso) o precario.
Lo que caracteriza a un arrendamiento es la existencia de un precio cierto por el uso de la finca por un tiempo determinado. Por tanto la renta es un elemento esencial del contrato de arrendamiento (art. 1543CC).
Es por ello que estaremos ante un precario o un comodato distinguiendo que:
Un comodato es aquella situación por la que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, entrega a otra persona la finca rústica por un tiempo determinado o para un uso concreto de forma gratuita (sin pagar renta a cambio, aunque deba pagar los gastos ordinarios para el uso o conservación de la finca), pero sin que pueda quedarse con los frutos o cosecha El comodato está regulado en el artículo 1.740 y siguientes del Código Civil dentro de la figura del “préstamo“.
Un precario, (art 1750 CC) sería aquella situación en que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, cede el uso de la finca a otra persona (llamada precarista) para que la use sin más, sin que tenga pagar renta ni haya duración determinada. En este caso la cesión del uso se realiza sin que haya una duración determinada y sin que se especifique un uso concreto.
En este artículo puedes leer más sobre el precario: https://www.agronewscastillayleon.com/blog/celia-miravalles/es-posible-un-arrendamiento-en-precario-me-pueden-echar-de-la-finca-si-la
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Por tanto lo más habitual o lógico cuando se pone renta cero o se cede una finca sin precio es que estemos ante un precario, pues en este caso podemos quedarnos con la cosecha. Y es que aunque a un contrato se le denomine de una manera o de otra eso no implica que sea ese tipo de contrato, sino que hay que estar a lo que se pone en las cláusulas del contrato.
En todo caso es muy recomendable documentar y poner por escrito estos acuerdos de cesión gratuita, aunque sea entre amigos o familiares, para evitar que en un futuro y por el paso del tiempo adquiera ningún tipo de derecho de propiedad sobre la finca, por haber tenido la posesión de forma continuada en el tiempo (usucapión).
Y además al ponerlo por escrito se podría evitar que Hacienda pueda aplicar la presunción de onerosidad prevista en el artículo 6.5 de la Ley 35/2006, Ley IRPFque señala que “se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”. Por tanto si no se prueba que es una cesión gratuita, el propietario de la finca debería imputar rentas inmobiliarias que no habrían existido, conforme las reglas de hacienda
En el supuesto de que no pudiera probarse la gratuidad, o el precio de la cesión o arrendamiento fuese inferior al de mercado, procedería aplicar el artículo 40.1 ley IRPF (valor normal en el mercado: Se entenderá por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.).
MODELO DE CONTRATO DE PRECARIO
Celia Miravalles, abogado
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