Prescripción de la actualización de la renta de los arrendamiento rústicos: plazo para la revisión de la renta y prescripción de su reclamación

 

 

El propietario o arrendador puede revisar y actualizar la renta de un arrendamiento rústico solo si se ha pactado y se ha incluido la cláusula de revisión en el contrato de arrendamiento.

Lo más habitual es poner como índice de referencia el IPC o los precios agrarios a efectos de variación de la renta de los arrendamientos rústicos (que se publican anualmente en el BOE).

Si se incluye pero no se actualiza,  hay que tener claro que el derecho de revisar la renta de un arrendamiento rustico no desaparece como tal por no haberlo reclamado años atrás.

Es decir si en el contrato figura que habrá una variación o aumento de la renta según la variación del IPC o de los precios agrarios, el arrendador o propietario puede aplicar la revisión o no.

Si no lo hace al año siguiente no puede reclamar los atrasos que no cobró. A veces ocurre que pasan varios años y no se ha revisado nunca la renta pese a ponerlo en contrato.

En este caso el arrendador o propietario puede coger los índices de los 5 últimos años y actualizar la renta para ese año, en este caso puede pedir la subida, pero lo que no puede hacer es reclamar lo que no ha reclamado años anteriores.

 

Así es por aplicación de la prescripción de las acciones en el plazo de 5 años del art 1964 CC.

 

Por tanto el arrendador no puede recuperar las cantidades dejadas de percibir por aumento de rentas de los últimos 5 años, pero si puede notificar al arrendatario las suma o acumulación de varios IPC, para su aplicación de forma acumulativa a la renta actual y pudiendo exigir desde ese año la nueva renta.

 

Son varias las sentencias que indican que la renuncia de la aplicación del IPC a la renta (por analogía de arrendamientos urbanos) durante varios años no implica renuncia a aplicar la cláusula en el futuro; Así la ST Supremo de 23 de junio de 1986 ya dijo que la elevación de la renta en ningún caso puede tener carácter retroactivo, a no ser que se hubiera establecido así expresamente, pues lo contrario equivaldría a favorecer la inseguridad jurídica colocando al deudor ante la realidad de una deuda excesiva, impensada y sumamente gravosa, por lo que la cláusula de estabilización únicamente incorpora la facultad de que de una de las partes emane una declaración recepticia dirigida a la contraria, determinando una modificación de la relación básica pero con efectos «»ex nunc»», o sea, sólo desde que se produce y recibe la declaración modificativa y no «ex tunc», o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse, por lo tanto, sin efectos retroactivos.

 

En suma se puede llevar a cabo la revisión de la renta de los últimos 5 años, pero esto no permite la reclamación retroactiva de los incrementos. Es decir la falta de revisiones en sucesivas anualidades, no impide que en una posterior se lleve a cabo la revisión tomando en cuenta las variaciones del IPC, de las 5 anualidades anteriores, pero no se pueden reclamar los incrementos de las anualidades en las que no se llevó a cabo la actualización.

 

 

Carta reclamación de rentas

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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