Los 10 errores que no puedes cometer al firmar un contrato de arras de fincas rústicas

El contrato de arras es el contrato o acuerdo privado entre dos partes, donde el vendedor se compromete a vender la finca rústica y el comprador entrega una cantidad en concepto de señal o arras a cuenta del precio total.

En todo caso antes de firmarlo te recomiendo que tengas en cuenta los siguientes puntos, para no cometer errores al firmar el contrato de arras

1º.- No dejes de Informarte de quien es el propietario real y si existen cargas sobre la finca:

Lo correcto es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad correspondiente al término municipal donde esté la finca, en ella constará quien es el propietario y si existe algún usufructo quién es el usufructuario, que será la persona que puede utilizar la finca,

Es recomendable conocer la existencia de cargas, hipotecas, embargos o servidumbres sobre la finca.: en la nota simple registral constará si existe alguna de estas cargas que afecte a la parcela.

Igualmente constará la superficie que figura en escrituras

Incluso, aunque no es lo normal, puede constar la existencia de un contrato de arrendamiento rústico.

 

Comprobar si en la nota simple registral en la parte de abajo viene la anotación “documentos pendientes de despacho”. En ese caso hay que averiguar si es una transmisión o un embargo, ya que puede ser una carga o una imposibilidad de vender del propietario.

 

2º.- No dejes de informarte si la finca está arrendada o hay algún ocupante de la misma:

Visita la finca rústica, comprueba el estado de la misma así como el estado de las instalaciones que existan si vas a comprarlas y comprueba que nadie está usando la finca, que nadie ha realizado ninguna labor a los efectos de evitar problemas posteriores con algún ocupante que no te haya dicho el propietario.

En todo caso conviene informarse a través de otros agricultores de la zona si la finca está siendo cultivada por un tercero, o de cualquier dato que nos pueda revelar la `posible existencia de un arrendatario, pues en este caso aunque el propietario no lo señalase en notaría el arrendatario podría tener derecho de retracto y tener preferencia para adquirir la finca.

 Pídele al vendedor los contratos de arrendamiento que tenga sobre la finca y exige un documento firmado por el arrendatario dejando libre la finca con fecha anterior a la compra y renunciando al retracto.

Y como decimos al comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan (naves, vallado, maquinaria o aperos, pivots, sondeos, etc), en este caso lo conveniente es realizar un anexo al contrato de arras  realizando un inventario en el que se pueden además añadir fotografías que demuestren el estado de los bienes; sobre todo si es probable que entre el contrato de arras y la elevación a escrituras públicas de la compraventa vaya a pasar mucho tiempo.

3º.- Realiza el contrato de arras por escrito:  aunque sean válidos los contratos y acuerdos verbales, un escrito da total seguridad jurídica y si vas a dar una señal o arras se hará constar en el contrato, así como si estas son confirmatorias (a cuenta del precio) o penitenciales (las pierdes si te echas atrás)

Los datos mínimos que deben constar

  – Los datos personales de las partes firmantes: nombre, apellidos, domicilio y DNI  tanto del propietario o vendedor como del comprador.

– Los datos de las fincas que vamos a comprar, es decir, el número de polígono y parcela, el municipio donde se encuentran, la superficie, la referencia catastral y los datos del registro de la propiedad. Recuerda que si la parcela no está inscrita a nombre de la persona que te vende, aunque sea el propietario, tendrás que realizar distintos trámites notariales o judiciales para poder ponerla a tu nombre en el Registro, lo cual conllevará más o menos gastos a mayores de lo que pagues por la finca.

– El precio de la compra. Es importante fijar por escrito el precio que se vaya a pagar,

 La fecha o plazo en que se irá a Notario a firmar las escrituras públicas y en su caso una penalización por el retraso para la parte que lo cause.

Si necesitas una hipoteca para comprar la finca, déjalo dicho en el contrato de arras, pues si no te lo concede el banco puede tener la consecuencia de perder la cantidad entregada como arras si no puedes firmar la compraventa.

4º.- Firma todas las hojas del contrato: De esta forma se evitará que más adelante nadie pueda manipular el contrato y por tanto cambiar alguna hoja, añadiendo o quitando alguna cláusula

Es conveniente firmar todas las hojas del contrato al menos por duplicado, de esta forma el vendedor se quedará con un contrato y el comprador se quedará con el otro, ya que será necesario conservarlo por si surge algún problema.  En cuanto a las firmas si el contrato va a ser firmado por algún testigo, en ese caso hay que indicar el nombre, apellidos y DNI del testigo que firme.

 5º.- .- Infórmate de la superficie real de la finca, en este caso lo más seguro sería una medición pericial, pero si no queremos hacer esa inversión, lo que podemos es obtener un plano o certificado del Catastro y una fotografía del SIGPAC, y comprobar si la superficie que aparece en la nota simple del Registro (es lo que pondrá en las escrituras), la que aparece en Catastro y en SIGPAC coinciden, Si coinciden o la diferencia es mínima nos dará idea que la superficie es la correcta, aunque habrá que hacerlas coincidir con un medición pericial georreferenciada, ya que actualmente es obligatorio siempre que se vaya a escriturar una finca rústica.

6º.- Informarse y comprobar si es una finca rústica de regadío que tiene concesión de riego, así como el volumen y la superficie que se puede regar. Y además informarse del canon que se está pagando. Hay que recordar que la Administración puede imponer multas por regar sin concesión y prohibir el riego, incluso precintarlo.

Pídele al vendedor la concesión de riego sobre la finca.

 Si la finca es de regadío tendrás que saber si se tiene alguna deuda de riego. conviene pedir al vendedor un certificado de que está al corriente de pago en Confederación Hidrográfica y en la Comunidad de Regantes

También puedes acudir a la Comunidad de Regantes a preguntar si está al corriente de pago de todas las cuotas de riego y obras, aunque pueden no dártelo por la ley de protección de datos pero te puede decir si existen obras  de modernización pendiente de pago y los datos generales de la cuota por hectárea para realizar un cálculo.

 

7º.- – Establecer claramente los gastos e impuestos que pagará cada parte: quien va a pagar al Notario, el Impuesto de transmisiones patrimoniales y el Registro de la Propiedad. Lo normal es que lo pague el comprador. Además si eres explotación prioritaria recuerda que puedes tener una reducción importante en el Impuesto (desde el 75%)

 

8º.- Es importante recoger en el contrato si  la compraventa incluye los derechos de pago básico (PAC), describirlos con su numeración y que se transmiten junto con la finca. Recuerda que el vendedor tendrá que firmar la cesión en el periodo de realizar la PAC, añade alguna cláusula que penalice los perjuicios por si no lo hace en plazo.

 

9º.-tampoco puedes firmar sin saber si está al día de los recibos de contribución. Conviene pedir al propietario los 5 últimos recibos de contribución del IBI, impuesto de bienes inmuebles, debidamente pagados, y sino habrá que acudir al Ayuntamiento a comprobarlo.

10º.- Comprueba que la finca no está comprendida en un espacio protegido (parque natural) o zona especialmente sensible (Red natura 2000), ya que podemos tener problema si pretendemos cultivar una finca que está abandonada y solicitamos su roturación o cambio de uso.

 

contrato de promesa o compromiso de compraventa de finca rústica

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Celia Miravalles, abogado

 

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