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Publicado por Celia Miravalles

 

 

 

¿Qué derechos tiene el arrendatario ante la venta de una finca? ¿El comprador de una finca rústica tiene que respetar el arrendamiento vigente?

Efectivamente, con independencia de los derechos de tanteo y retracto que pueda tener el arrendatario, si este no los ejerce, podrá continuar en el arrendamiento. (art,. 22 Ley de arrendamientos rústicos)

Y por tanto el comprador, como nuevo propietario tiene que respetar todos los derechos y obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento.

 

¿Tiene que respetar la duración pactada y  las prórrogas?

a)si se trata de un tercero hipotecario, el comprador tiene que respetar únicamente el tiempo de duración  que quede hasta los cinco años de duración mínima fijada en el contrato o  de la prórroga legal en curso (hasta cinco años)

b)en los demás casos deberá respetar la duración total pactada si esta es mayor a cinco años.

 

 

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¿qué es un tercero hipotecario?

Se trata de aquella persona que compra la finca de buena fe y a título oneroso (por precio) de aquella otra persona que aparece en el Registro de la Propiedad como propietario con capacidad para vender  y además el comprador inscribe la compra en el Registro de la Propiedad.

En suma si el que compra lo hace mediante escritura pública y lo registra en registro de la Propiedad solo tendrá que respetar el plazo que quede para los 5 años de duración mínima.

Y si el que compra lo hace en documento privado, a quien no figura como dueño en el Registro… tendrá que respetar toda la duración marcada en el contrato de arrendamiento si esta fuera mayor de cinco años, si es menor hasta los cinco años.

 

¿Y si el arrendamiento está excluido de la Ley de arrendamientos rústicos?

En este caso se aplica el art. Art. 1571 del código Civil:

“El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario (que el comprador respete el arrendamiento) y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.(si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador no podrá dar por finalizado el arrendamiento)

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”

 

        ¿Se puede pactar que la venta de la finca conlleve la extinción del arrendamiento?

No se podrá pactar que en los cinco primeros años de duración del contrato se extinga el arrendamiento si se vende la finca, pero si el arrendamiento tiene una duración superior a los cinco años se podrá pactar la extinción por venta a partir del quinto año

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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