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El arrendamiento de fincas rústicas para la instalación de placas solares.
Ante el auge de la instalación de parques solares en muchas zonas rurales, lo primero es conocer que no es de aplicación la Ley de Arrendamientos Rústicos, ya que su art 6, establece que los arrendamientos de fincas rusticas que se dediquen a cualquier otra actividad que no sea agrícola, ganadera o forestal, están excluidos de esta ley.
De esta forma en caso de arrendamiento de las fincas para este fin, las relaciones entre el propietario y el arrendatario (empresa solar) se regirán por lo establecido en el contrato y en lo no recogido en él serán de aplicación las normas que sobre el arrendamiento rústico se recogen en el Código Civil.
Aunque a veces también propone la firma de un contrato de derecho de superficie, en este caso la normativa que se aplica es el código Civil y el artículo 53.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (“Ley del Suelo”)
El derecho real de superficie es un contrato por el cual la empresa solar puede construir sobre el suelo, subsuelo y el vuelo de la finca con derecho a apropiarse de los que ha construido, y se rige por lo pactado en contrato, ya que el Código Civil no lo regula expresamente y La ley del Suelo es muy escueta al respecto y solo habla de una duración máxima de 99 años. El derecho de superficie puede ser gravado con prenda o hipoteca.
¿Qué duración tienen estos contratos?: habrá que estar a lo que se recoja en el contrato, pero lo habitual es que sea de unos 30 años para poder amortizar la vida útil de las placas solares.
En todo caso hay que revisar estos contratos, puesto que suelen contener cláusulas que benefician a la empresa antes que al propietario de la finca:
Uso de la finca antes del inicio de las obras:
Si quieren que firmemos el contrato antes de tener las autorizaciones administrativas y estudios de conexión y ambientales, nos pedirán que les dejemos entrar en la parcela para hacer los estudios pertinentes. La mayoría de las veces como nos permitirán seguir cultivando, conviene indicar que se harán cargo de los daños que causen en el cultivo o en las fincas e incluso podemos solicitar que nos paguen alguna cantidad como reserva del contrato, ya que al firmar dicho arrendamiento ya no podremos negociar con otras empresas y nos van a obligar a que dejemos libres de ocupantes y renteros esas fincas al inicio de las obras
En cuanto la Cosecha y PAC pendiente de recoger y cobrar al inicio de las obras: Habría que recoger en el contrato que si no coincide la fecha de recogida de cosecha con el inicio de las obras, se nos permita recogerla o en su caso se nos indemnice por la cosecha no recogida e incluso por la PAC si hay riesgo de no recibirla.
Sobre el desmantelamiento de las placas e instalaciones: debería recogerse claramente que las instalaciones son de la empresa y que una vez extinguido el contrato, sea por finalización del plazo o por otro motivo, deben retirarlas y dejar la finca apta para su uso agrícola. Se puede fijar algún tipo de garantía bancaria o fianza que garantice las obras de desmantelamiento. En algunas CCAA se exige la aportación de estas garantías, en otras como Castilla y León, sólo se exige la aportación del proyecto de desmantelamiento, por lo que conviene exigir alguna garantía adicional para que en caso de quiebra de la empresa, se pueda ejecutar el aval o garantía para retirar todas las instalaciones.
Sobre las responsabilidades y seguros, la empresa solar es responsable del incumplimiento de cualquier normativa relacionada con la instalación fotovoltaica, y así deber recogerse en contrato, como el tener contratados todos los seguros correspondientes.
La cuantía de la renta o canon que debe abonar la empresa, debe venir recogida claramente así como los impuestos que se aplican (IVA), la forma de pago, la actualización, los intereses de demora por impago, el aval o fianza que garantice el pago de la renta…. Actualmente en la mayoría de los casos están ofreciendo entre 1.000€ y 1200€
En cuanto a la superficie objeto de contrato debe quedar claro la superficie sobre la que realizarán las instalaciones y por la que se pagará la renta, indicando en su caso que se abonara la renta por toda la superficie arrendada o la totalidad de la parcela aunque no se utilice en toda su extensión, al menos siempre que quede superficie agronómicamente inviable. Incluso si pretender fijar posibles servidumbres de paso, hay que dejar claro que estas serán temporales y se extinguirán con el contrato.
Otro tema de importancia son los gastos e impuestos: los gastos de Registro, Notario, e impuestos es importante indicar que corren de cuenta de la empresa solar, especialmente el IBI o contribución que puede elevarse por la instalación de las placas solares, al pasar el suelo a ser industrial.
Celia Miravalles, abogado
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