Dos formas de adquirir la propiedad de una finca rústica por el paso del tiempo:
El paso del tiempo puede llegar a ser un modo de adquirir la propiedad de una finca rústica. Es lo que se llama prescripción adquisitiva o usucapión, que es un modo de adquisición de la propiedad uniendo el uso continuado en el tiempo a otros requisitos. Así lo establece el artículo 1930 del Código Civil, “Por la prescripción se adquieren, de la manera y condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”.
Por ello existen dos formas de adquirir la propiedad de una finca rústica por el paso del tiempo:
1º.- prescripción ordinaria:
Por el paso de 10 años se puede adquirir una finca rústica si se cumplen además otros requisitos
- Que la posesión sea pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño: es decir que sea ejercida de forma que pueda ser conocida, sin clandestinidad, y sin violencia. La posesión debe ser continuada (sin que concurra, por ejemplo, la reclamación del dueño) y en concepto de dueño o con “ánimus domini”, es decir, ejerciendo como tal ante terceros. En todo caso si el poseedor es un arrendatario no adquirirá la propiedad de la finca por el paso del tiempo, ya que existe la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro.
- Que exista buena fe en el poseedor: es decir creer que la persona de quien recibió la finca era dueño de ella)
- Que exista justo título (un titulo o contrato como por ejemplo una herencia, una compraventa, donación etc).
Está regulada en el art. 1957 Código Civil
2º.- prescripción extraordinaria:
Por el paso de 30 años se puede adquirir una finca rústica sin necesidad de buena fe ni tener justo título.
En todo caso la posesión durante esos 30 años tiene que ser pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño: es decir que sea ejercida de forma que pueda ser conocida, sin clandestinidad, y sin violencia.
Está regulada en el art. 1959 Código Civil
¿Y cómo se consigue poner la finca a mi nombre?
Se puede iniciar un procedimiento judicial declarativo de dominio contra aquella persona que pretenda ejercer como dueño de esa finca que hemos adquirido por usucapión, o contra aquellas personas que aparecen como titulares de la finca en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
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Celia Miravalles, abogado
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