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“Deberes y Derechos de un Arrendatario en un Arrendamiento Rústico?”, esta es la pregunta que hoy responde la abogada especialista en temas agrarios, Celia Miravalles.
Post Derechos y Deberes del Arrendatario en un Arrendamiento Rústico
El contrato de arrendamiento rústico es aquel acuerdo por el que un propietario o arrendador de una finca rústica la cede a un tercero- arrendatario- agricultor o ganadero por un precio o renta y para hacer un uso agrario, ganadero o forestal.
De esta manera se trata de una herramienta esencial en la gestión de fincas rústicas dedicadas a la actividad agrícola, ganadera o forestal.
Para regular estas relaciones, desde el año 2004 está en vigor la actual Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003 (con una importante reforma en el 2005), con el objetivo de establecer un marco legal claro y equitativo para arrendador y arrendatario-
Ahora vamos a ver los derechos y deberes del arrendatario según la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003:
Derechos del Arrendatario
1.- Uso y Disfrute de la Finca
El arrendatario tiene derecho a utilizar y disfrutar de la finca rústica para los fines estipulados en el contrato, ya sea agrícola, ganadero o forestal.
2.- Duración del Contrato
Según la Ley, desde enero de 2006, la duración del contrato de arrendamiento rústico no puede ser inferior a cinco años, otorgando al
arrendatario una cierta estabilidad y planificación a largo plazo.
Como hemos indicado en otros post, si en el contrato de arrendamiento rústico se fija una duración inferior, esta se tiene por no puesta, siendo la mínima la de 5 años. NO hay límite de duración máxima del arrendamiento
3.- Derecho de prórroga del arrendamiento
El contrato de arrendamiento rústica se renovará o prorrogará tácitamente por plazos de cinco años; salvo que el arrendador notifique fehacientemente (burofax o requerimiento notarial) al arrendatario su deseo de no prorrogar el arrendamiento, con al menos un año de antelación a la finalización del arrendamiento o a la de la prórroga que esté en vigor.
El arrendatario sin embargo no tiene obligación de respetar la duración mínima de los 5 años, ya que tiene el derecho de dar por finalizado el contrato en cualquier campaña, si preavisa fehacientemente al arrendador-propietario con un año de antelación.
4.- Derecho a la indemnización por las Mejoras
Si el arrendatario realiza mejoras en la finca siempre que tenga el consentimiento del arrendador, tiene derecho a ser compensado por estas mejoras, al término del contrato, salvo pacto en contrario.
5.- Derecho de tanteo y retracto.
Si el arrendador decide vender la finca, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en el plazo de 60 días hábiles desde que tiene conocimiento de la venta y de todas sus condiciones y precio.
6.- Derecho a solicitar la PAC
El arrendamiento implica que quien cultiva, el arrendatario, tiene derecho a solicitar las ayudas de la PAC
7.- Derecho de cesión o subarriendo a cónyuge o hijos.-
El arrendatario no puede ceder o subarrendar las fincas a un tercero sin el consentimiento expreso del arrendador; se exceptúa la cesión o
subarriendo al cónyuge o hijos siempre que lo notifique fehacientemente al arrendador en el plazo de 60 días hábiles.
8.- En caso de expropiación:
El arrendatario tiene derecho al importe de una renta anual actualizada y una cuarta parte de la renta por cada año que reste para la duración mínima del contrato; al importe de lo que el arrendador le deba por obras y mejoras y al importe de la cosechas pendientes que pierda con la expropiación.
9.- En caso de concentración parcelaria. –
El arrendatario tiene derecho a continuar en las fincas de reemplazo en caso de concentración parcelaria.
Deberes del Arrendatario
1.- Pago de la Renta
Uno de los deberes más fundamentales del arrendatario es el pago puntual de la renta establecida en el contrato. Si no paga en plazo el arrendador puede desahuciarle por impago de rentas.
Recordar que sólo si está pactado expresamente en contrato el arrendatario tendría obligación de aumentar la cuantía de la renta según el IPC o precios agrarios; en otro caso no tiene obligación de pagar más cantidad de renta.
2.- Uso Correcto de la Finca
El arrendatario está obligado a explotar la finca conforme a las buenas prácticas agrícolas, ganaderas o forestales, y a mantenerla en el estado en que se encontraba al inicio del contrato. No puede esquilmar la tierra.
3.-Obras y mejoras a cargo del arrendatario. –
Obligación de realizar el mantenimiento y obras propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y de las que vengan impuestas por ley, por resolución judicial o por resolución administrativa firme, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo actividades propias del empresario agrario. El arrendatario no tiene derecho a rebaja de la renta ni a prórroga del arrendamiento salvo acuerdo de las partes o que venga dispuesto en la ley o resolución administrativa.
4.- Tiene que respetar cerramiento e hitos de separación y deslinde.-
Si el arrendatario los retira tiene que reponerlos al acabar el arrendamiento.
5.- Obligación de devolver tierras y derechos.-
Al acabar el arrendamiento el arrendatario tiene obligación de entregar las fincas en el estado en el que las arrendó y devolver los derechos de la PAC en el caso de que estuvieran sido arrendados conjuntamente con las tierras
