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“¿Se termina el arrendamiento rústico ante un embargo y subasta de la finca?”, ésta es la pregunta que responde la abogada agraria, Celia Miravalles.
¿Se termina el arrendamiento rústico ante un embargo y subasta de la finca?
En caso de embargo y subasta de una finca arrendada (por ejemplo por ejecución de una hipoteca), hay que valorar diferentes circunstancias, conforme nos indica Miguel Pascual Liaño* y la SAP de Valladolid de 20 de octubre de 2020 , siendo de aplicación el art 22 de la ley de arrendamientos rústicos y el art 661 de la ley de enjuiciamiento civil:
- Si existe un arrendamiento que se celebró con anterioridad a la constitución de hipoteca y consta inscrito en el Registro de la propiedad, el mismo será oponible en toda su duración al adjudicatario de la finca, y por tanto el nuevo propietario debe respetar el arrendamiento en toda su integridad. Es decir si el arrendamiento consta en el Registro de la Propiedad y es anterior a la hipoteca el que adquiere por subasta debe respetar ese arrendamiento en su totalidad de duración, aunque sea superior a 5 años.
- Si el arrendamiento se celebra antes pero se inscribe después o no se inscribe en el Registro de la Propiedad, se podrá oponer el arrendamiento y este durará hasta el transcurso del plazo de cinco años iniciales (no más) o de la prórroga que quede en vigor. Es decir, si el arrendamiento es anterior a la constitución de la hipoteca, pero no consta en el Registro de la Propiedad o se inscribe después, el que adquiere por subasta debe respetar el arrendamiento pero solo lo que quede hasta los 5 años de duración o prórroga que esté en vigor
- Si el arrendamiento se concertó después de la hipoteca sin consentimiento del acreedor hipotecario, el arrendamiento no es oponible y se extingue con la adjudicación al tercero. Es decir en este caso el arrendamiento termina con la adjudicación de la finca al que adquiere por subasta
¿Qué formalidades judiciales son necesarias en un embargo y subasta?: Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho. Publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta
Cuando, en el procedimiento judicial de ejecución y embargo de la finca rústica, ya sea por la manifestación de bienes por parte del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas ocupantes de la finca embargada se les tiene que notificar la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el juzgado el titulo o contrato que justifique la utilización y ocupación de la finca rústica.
El ejecutante (acreedor) podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el juzgado declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en la finca una vez que se haya adjudicado en subasta.
Si la finca estuviera ocupada por arrendatarios u ocupantes (art. 675 LEC)- se acordará el inmediato el lanzamiento cuando el Juzgado haya dictado resolución de que no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente a anunciar la existencia de ocupantes en el anuncio de la subasta el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.
Además el arrendatario puede tener derecho de retracto, en 60 días hábiles, en los casos a) y b), pero hay que tener en cuenta si el arrendatario o colindante participó o no en la subasta:
1º.- Si participó en la subasta: debió conocer exactamente quien resultó adjudicatario por la mejor postura y el precio de adjudicación, superior al por él ofrecido. Por tanto el plazo para el ejercicio del derecho de retracto debe arrancar desde la fecha de la subasta en el que tuvo conocimiento de todos los datos atinentes a cosa y precio para valorar si le interesaba el ejercicio del retracto
2º.- Si no participó en la subasta ni se personó en el procedimiento judicial y por tanto no se le notificó el auto de adjudicación: el plazo para el ejercicio del retracto por el arrendatario es de 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, el arrendatario haya tenido conocimiento de la transmisión
* Miguel Pascual Liaño, Ley de Arrendamientos rústicos, comentarios doctrinales y formularios prácticos, Thomson Aranzadi
