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«7 secretos para no tener problemas con las servidumbres de paso» este es el tema que analiza hoy, en este artículo, la abogada especialista en temas agrarios, Celia Miravalles.
Siete secretos para no tener problemas con las servidumbres de paso
1.-Lo primero, para evitar esos problemas, es tener claro qué es una servidumbre de paso y que no debe confundirse con un camino.
Los caminos son públicos y pertenecen a una Administración, normalmente al Ayuntamiento
Sin embargo una servidumbre de paso es un camino o paso “privado” que pasa por la finca o fincas de otras personas para poder acceder del camino público a la tierra que no tiene acceso directo a ese camino publico.
Regulada en los artículos 564 y siguientes del Código Civil es el derecho que tiene el propietario de una finca rústica que está en medio de otras pertenecientes a otras personas y sin salida a camino público, para exigir el paso por las fincas vecinas, previa la correspondiente indemnización.
2.- Tienes que saber que el dueño de la finca por la que pase la servidumbre tiene derecho a indemnización
De forma previa a la constitución de la misma el dueño de la finca por la que pase la servidumbre tiene derecho a indemnización
Si se trata de una servidumbre de paso de uso continuo para todas las necesidades de la finca a la que
sirve de paso (llamada predio dominante) de forma que realmente se crea una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en la finca por la que pasa (llamada predio sirviente)
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
Si se adquiere una finca por venta, permuta o partición, y la finca queda enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.
3.- Tienes que saber por dónde tiene que trazarse la servidumbre para evitar problemas:
Nos lo dice el art 565 del Código civil: la servidumbre tiene que trascurrir por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, si es compatible por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.
4.- Tienes que saber qué anchura tiene que tener
La anchura de la servidumbre de paso será la que suficiente para las necesidades del predio dominante, para que pase la maquinaria para las labores habituales de la finca, y es conveniente que se fije en el acuerdo de constitución de servidumbre, en función de las necesidades
Si la anchura ya viene fijada en metros en el acuerdo o en las escrituras de constitución de la servidumbre la anchura no se puede modificar, pero si se señala que es la anchura que baste a las necesidades de la finca, la anchura se podría ir adaptando a la anchura de la maquinaria que se necesite para utilizar la finca, para evitar problemas posteriores.
5.- Tienes que saber hasta cuándo dura
Si la servidumbre de paso deja de ser necesaria porque el dueño agrega esa finca a otra finca de su propiedad que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca dominante
6.- Tienes que saber como se constituye y se puede constituir una servidumbre de paso por el transcurso del tiempo.
Las servidumbres principalmente se crean o constituyen por contrato o acuerdo de las partes o por una sentencia.
Pero no se pueden crear por el simple paso del tiempo, no hay prescripción ni usucapión adquisitiva de servidumbres. El uso de un camino de paso por una finca puede ser un acto tolerado, pero no puede dar lugar por el transcurso del tiempo al nacimiento de un derecho de servidumbre.
7.- Tienes que saber que saber quien corre con los gastos de mantenimiento o habrá problemas.
en principio es el dueño de la finca dominante (la que se beneficia de la servidumbre) quien tiene que realizar a su costa las obras necesarias para el uso y conservación, siempre y cuando, no signifique una alteración de la servidumbre ni la haga más gravosa. (art 543 del Código Civil)
