Pregunta:
me dirijo a usted, al ver que resuelve dudas en su página web, sobre arrendamientos rústicos, esperando que me pudiera aconsejar.
Mi caso es el siguiente: tengo una tierra que me suelen alquilar para cereales o tomate, pero hace unos pocos años no encontré arrendatario así que un amigo-conocido accedió a llevarme la finca para que estuviese bien cuidada y por una cantidad, él se quedaba con lo que sacara explotándola y yo activaba mis derechos de la PAC (en caso de que me saliera un arrendatario yo volvería a disponer de la finca para alquilarla), todo esto sólo de forma verbal.
El caso es que empezó a no pagar el primer año, y al ser conocido, pues tampoco le quise denunciar. Ya han pasado tres años más sin pagarme y en diciembre de 2012 hablé con él para decirle que esto se acababa y que dejara la tierra. En principio no hubo problema, y un arrendatario que encontré para la campaña de este año también habló con él como para pedir permiso, y no mostró inconveniente (esto en enero de 2013). El arrendatario ha estado haciendo labores estos últimos meses. Y justo hace unos días, este conocido vino a decirme que iba a entrar en la tierra, y de hecho acaba de sembrarla a pesar de mi oposición.
Tengo claro que voy a denunciarle porque quiero que se marche de mis tierras, y me gustaría saber su opinión sobre cómo enfocarlo, si desde el punto de vista de exposición de este acuerdo que habíamos alcanzado, que no parece ni alquiler, ya que era más simbólico que otra cosa, y en el acuerdo hablamos de que se iba si me aparecía un arrendatario de verdad (él puede aportar testigos y facturas de que ha trabajado la tierra), pero me parece la opción más cercana a la realidad (siempre me dijo que llevaba esas tierras por hacerme el favor, que no sacaba casi nada).
O bien, si debería enfocarlo desde el punto de vista de que era contrato verbal pero con impago durante 4 años, ya que todo lo anterior es difícil de demostrar y que un juez entenderá que eso es un alquiler, aunque nunca he cobrado nada de él. En este caso entiendo que, al ser por ley los contratos de 5 años, y ya no llegar a tiempo previo de 1 año y por burofax, para demostrar que le dije que dejara la tierra en diciembre de 2012 (también verbal), de esta manera al menos conseguiría reintegro de alguna cantidad, y de ahora en adelante supongo que me pagaría. En este caso, si no me pagara, ¿podría él ejercer la prórroga sin problema?
Quizá ninguna de estas opciones sea buena ¿Se le ocurre alguna opción, o podría darme alguna pista sobre cómo proceder?
Muchas gracias por su ayuda
Respuesta:
Es un elemento esencial del contrato, el precio o renta. Si no hay renta no hay arrendamiento y el contrato será nulo de pleno derecho; otra cosa es que de la falta de renta se derive la voluntad de ceder gratuitamente el uso de la finca (figura del comodato del art. 1740CC) o en general en situación de precario, aunque la jurisprudencia ha venido interpretando que suele haber una presunción de onerosidad, esto es salvo prueba en contrario, cuando no hay renta se entiende que estamos ante un arrendamiento y no un precario.
Por lo que salvo que pueda probar la existencia de ese acuerdo que menciona, se prodía instar el deshaucio por impago de rentas.
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