Prevalece la voluntad de las partes frente a la ley? Especialmente en relación a: •la indemnización por mejoras a la finalización del contrato de arrendamiento rústico del Art 20.4 ?

Pregunta:

Tengo unas preguntas en relación a la LAR 2003 y 2005:

1-la diferencia entre arrendamiento rústico y de explotación es que en el último además de la tierra se arriendan instalaciones (tuberías, pivots, maquinaria…?

2-Prevalece la voluntad de las partes frente a la ley? Especialmente en relación a:
a) •la indemnización a la finalización del contrato de arrendamiento rústico del Art 20.4 (puede no haber indemnización o calcularse únicamente en el gasto en instalaciones realizado menos la amortización sufrida)
b)• a las prorrogas forzosas de 5 en 5 años (puede hacerse de año en año?)

3 -Como se calcula la indemnización por finalización del contrato de arrendamiento? (Art 20.4 LAR)

Muchas Gracias

Respuesta:

1.- en el arrendamiento rústico puede incluirse una claúsula en la que se describen los bienes e instalaciones que se arriendan también (a modo de símil, es como si en un arrendamiento de vivienda se puede arrendar con o sin muebles.

el arrendamiento de explotación es algo más amplio, lo que se arrienda es el conjunto de la actividad agrícola, que no viene definido en la LAR, pero  que ha de entenderse como la "empresa" o unida orgánica con todas sus relaciones (derechos de crédito, contratos, relaciones jurídicas, etc) que desarrolla la actividad agraria con la finalidad de obtener ganancias

2.- a) el art. 20.4 de la LAR (introducido por la ley de 2005) señala que el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización  por el aumento del valor de la finca por las mejoras realizadas con consentimiento del propietario.

Esta es una norma que queda al acuerdo entre partes, por lo que si no se dice nada se aplica la LAR y por tanto prevalece este derecho, pero también existe la opción de renunciar a esta indemnización por escrito recogiéndolo en el contrato.

3.- En cuanto a la indemnización habrá que estar al tipo de mejora realizada, y en su caso de divergencias a una valoracion pericial.

2.-b) en cambio en cuanto a la duración y prórrogas es un asunto que no queda a la voluntad de las partes, que obligatoriamente si se establece una duración menor no se tendrá en cuenta y desde 2005 será el mínimo de 5 años (si se puede establecer una duración inicial mayor) y en cuanto a las prórrogas serán también de 5 años (en ningún caso puede ser anual, aunque de común acuerdo ambas partes pueden dar por finalizado la prórroga o el contrato antes de que transcurran los 5 años).

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