¿A falta de acuerdo, qué renta hay que abonar por arrendar una finca para cabaña pasiega?

Pregunta:

Estamos en una cabaña pasiega de Burgos (Espinosa de los Monteros). Por aqui la costumbre es la de rentar los prados (con cabaña, es decir, cuadra y pajar) cada año. De hecho, el año pasado rentamos el prado que tenemos colindante porque nos sirve para meter animales, hacer la hierba, almacenarla, coger agua, etc… es decir un uso tradicional de la finca. Para ello la hemos cerrado con alambre espino, pues los tradicionales muretes de proteccion estaban caidos en varios puntos, hemos arreglado las goteras, cortado los arboles que hacian daño a los tejados y arreglado el caño de agua que inundaba los cimientos y ponia en peligro la estabilidad de la cabaña.En definitiva hemos hecho mejoras. El acuerdo era de que nosotros trabajabamos en cambio de la renta. Asì lo hemos hecho.
La sorpresa llega este año cuando queremos ponernos de acuerdo para el siguiente, como es costumbre aquì. Nos ha pedido una renta abusiva (300 euros, en lugar de los 150 euros que se pide al maximo por prados mejores en la zona). La propietaria se ha dado cuenta que una vez realizados las mejoras, tiene un uso, y a nuestro entender se quiere aprovechar. 
La pregunta es: Tenemos derecho a permanecer otros 4 años?. Porque es público y notorio que nosotros hemos cogido y mejorado la finca. Cual es el papel de la costumbre anual en este caso, donde se han realizado mejoras muy visibles? En caso de que se forzara a continuar a los propietarios, còmo podriamos evitar la entrada de otro posible rentero y qué renta deberíamos pagar?
Bueno, Celia , espero haber sido claro. Esperemos no tener que llegar a ningun conflicto. Gracias

Respuesta:

En principio, entiendo que sí tendrías derecho a estar otros cuatro años, pues no se trata de aprovechar un pasto secundario, sino un arrendamiento de fincas para uso ganadero (LAR 49/2003), por lo que la duración inicial serán cinco años, con prórrogas en su caso de otros cinco. Además, a falta de pacto y salvo prueba en contrario, se presume la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca. Lo cual es evidente que se puede demostrar por testigos….

En cuanto a la renta, el art. 11 (modificado por la Ley 26/2005) señala que si no consta el importe de la renta, será el equivalente a las de mercado de esa zona o comarca.

Por tanto si no hay nada escrito, tendrás que pobrar el acuerdo del primer año de renta por mejoras y para los sucesivos si no hay acuerdo habría que atenerse a la renta de la zona (se acreditaría con testigos, copia de los arrendamientos de otros vecinos, etc…)

Esperamos haber sido de ayuda.

* Recuerda que la información recogida es orientativa. Si necesitas un desarrollo mas amplio o una consulta mas especifica de tu caso particular, puedes solicitarnos presupuesto sin compromiso.