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El arrendatario de una finca rústica goza del derecho de adquisición preferente en caso de que la finca arrendada sea puesta en venta: el retracto. Esta opción le permite adquirir la finca antes que otras partes interesadas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Rústicos. Sin embargo, uno de los aspectos más debatidos de este derecho es el precio que debe pagar el arrendatario al ejercerlo. ¿Debe pagar el precio que consta en la escritura de compraventa, o el precio real de la transacción?
¿Qué es el derecho de retracto?
El derecho de retracto en el arrendamiento rústico es una facultad que tiene el arrendatario de una finca para adquirir la propiedad cuando esta se pone a la venta. Este derecho se activa únicamente si se cumplen ciertos requisitos legales. A través de este derecho, el arrendatario tiene prioridad sobre otros compradores, permitiéndole adquirir la finca en las mismas condiciones que el comprador original. Este derecho, si es ejercido correctamente, puede ser de gran valor para el arrendatario.
¿Qué pagos debe realizar el arrendatario para ejercer el derecho de retracto?
Según la abogada especializada en derecho agrario, Celia Miravalles, cuando el arrendatario decide ejercer su derecho de retracto, debe abonar ciertas cantidades que, en su mayoría, corresponden a los gastos y pagos efectuados por el comprador inicial. A continuación se detallan las principales cantidades que el arrendatario debe cubrir:
- Gastos notariales y de registro
El arrendatario debe cubrir todos los gastos de Notario y Registro de la Propiedad que el comprador haya pagado durante el proceso de adquisición. Estos gastos son esenciales para formalizar la propiedad de la finca y se consideran parte del proceso de compraventa. - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Otro pago que debe asumir el arrendatario es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que el comprador ha pagado en su momento. Este impuesto es un tributo directo relacionado con la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles. - Mejoras necesarias y útiles en la finca
El arrendatario debe también abonar cualquier gasto realizado en la finca para mejorar su producción o valor, siempre que estas mejoras sean necesarias y útiles. Sin embargo, el arrendatario no está obligado a cubrir mejoras de lujo o no esenciales, tales como obras de ornamentación o cambios que no aumenten el valor funcional de la finca. - El precio real de la finca
El pago más importante en el ejercicio del derecho de retracto es el precio de la finca. Si el precio registrado en la escritura de compraventa no coincide con el precio real de mercado, el arrendatario debe abonar el precio real de la transacción. Este precio puede ser probado mediante recibos privados u otros documentos de pago que reflejen la verdadera cantidad pagada por el comprador.
Sentencia del Tribunal Supremo sobre el precio real
El Tribunal Supremo ha emitido varias sentencias clave sobre este tema. En una reciente sentencia del 7 de abril de 2026, el Tribunal ratificó que, en caso de que el precio fijado en la escritura sea sustancialmente inferior al precio real de mercado, el arrendatario deberá abonar el precio real de la transacción. Este fallo, según Celia Miravalles, es de gran importancia, ya que refuerza la idea de que el derecho de retracto no debe beneficiar a una de las partes de forma injusta. La sentencia busca evitar situaciones en las que el arrendatario obtenga un beneficio desmesurado y el comprador sufra una pérdida patrimonial injusta.
¿Por qué se establece este precio real?
El establecimiento de un precio real de la finca en lugar del precio consignado en la escritura busca una justicia equitativa en las transacciones de bienes inmuebles. Como señala Celia Miravalles, si el precio registrado en las escrituras es irreal o simulado, puede llevar a que el arrendatario se beneficie de una adquisición a un precio desproporcionadamente bajo en comparación con el valor real del mercado. El Tribunal Supremo, al confirmar esta jurisprudencia, asegura que el proceso de retracto sea transparente y justo para todas las partes involucradas.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Puedo ejercer el derecho de retracto si el precio de la finca es muy bajo en las escrituras?
Sí, si el precio registrado en la escritura es significativamente inferior al precio real de mercado, el arrendatario puede ejercer su derecho de retracto pagando el precio real de la finca.
2. ¿Qué pasa si el comprador realiza mejoras de lujo en la finca?
El arrendatario no está obligado a pagar por mejoras que no sean necesarias ni útiles para la finca, tales como mejoras de lujo. Solo se debe abonar por mejoras que incrementen el valor o la producción de la finca.
3. ¿Qué documentos debo presentar para probar el precio real pagado por el comprador?
El arrendatario puede presentar recibos privados, contratos adicionales o cualquier otro documento que demuestre el precio real de la finca pagado por el comprador.
4. ¿Este derecho solo aplica en arrendamientos rústicos?
Sí, este derecho de retracto está regulado específicamente por la Ley de Arrendamientos Rústicos y solo se aplica en el caso de fincas rústicas arrendadas.
Video Explicativo sobre el Retracto de Arrendamiento
En este video, te explicamos con más detalle cómo funciona el derecho de retracto en el arrendamiento rústico y qué precio debe pagar el arrendatario.
Conclusión
El derecho de retracto es una herramienta poderosa que protege los intereses de los arrendatarios de fincas rústicas, pero también conlleva ciertos desafíos y costos. La reciente jurisprudencia sobre el precio real de la finca asegura que las transacciones sean justas para todos los implicados, garantizando un equilibrio entre los derechos de los arrendatarios y los compradores.
