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6 aspectos completamente claves sobre el precario de fincas rústicas, lo analiza la abogada especialista en temas agrarios Celia Miravalles
6 aspectos completamente claves sobre el precario de fincas rústicas
1.- ¿Qué es el precario en una finca rústica?
El precario es una situación que en sentido amplio se refiere a dos supuestos:
1.- Posesión concedida o tolerada con título: hay una tolerancia al uso o una cesión gratuita de la posesión de la finca consentida o tolerada, pero sin que exista pago alguno de renta, se puede hacer en documento público (escrituras) o privado, se trata de una posesión en precario, una variedad del comodato, y se puede recuperar la finca en cualquier momento..
2.- Posesión sin título: la utilización de la finca sin que exista un título (arrendamiento, usufructo, renta vitalicia, cesión gratuita, etc.) que permita utilizarla o el título ha venido ineficaz pero se sigue utilizando la finca y en todo caso sin que renta ni otro pago o contraprestación al propietario
En suma el agricultor está usando la finca pero no existe una contraprestación o renta por su uso, este uso puede ser meramente tolerado por el dueño o puede incluso ser desconocido por el mismo.
Y aunque el ocupante de la finca pague determinados gastos de conservación de la finca, o el uso del agua o luz para el riego, o el IBI, eso lo hace como precarista, ya que no paga renta alguna, y por tanto no le confiere legitimidad para seguir usando la finca si el propietario no lo consiente.
2.- ¿Me pueden echar de la finca si la llevo en precario?
Ya se trate de una mera tolerancia o de un total desconocimiento por parte del dueño de la finca, el propietario puede requerir al ocupante en cualquier momento para que abandone la finca y de no hacerlo voluntariamente, el propietario podrá acudir al Juzgado a desahuciar al ocupante por precario.
Únicamente en el caso de una cesión consentida en precario o cesión gratuita y solo si está pactado se puede respetar el sacar la cosecha de la campaña en curso
3.- ¿Es posible un arrendamiento en precario? ¿En qué se parece y en qué se diferencia de un arrendamiento rústico?
Se parecen en que en ambos casos se usa y disfruta de una finca rústica
Pero la diferencia es clara: en el arrendamiento se paga una renta y en el precario no existe pago o contraprestación alguna.
Por tanto, son situaciones diferentes y no existe la figura del arrendamiento en precario.
Así o es arrendamiento o es precario.
Aunque a veces la línea de diferencia entre estos dos conceptos es muy difusa puesto que la ley de Arrendamientos rústicos de 2003 (en su reforma de 2005) presume que hay arrendamiento cuando el arrendatario está en posesión de la finca, aunque no haya contrato por escrito, siempre que no haya prueba en contrario
4.- ¿El precario es lo mismo que el préstamo o comodato?
El comodato es un contrato de préstamo sin contraprestación por el que una parte entrega a la otra la finca para que la use pero sin que pueda adquirir los frutos de la finca, por tanto si se deja la finca para otro uso que no sea cultivarla podremos hablar de comodato, en otro caso estaríamos hablando de un precario. (art. 1740 y 1741 del código civil)
5.- ¿Hasta cuándo puede el agricultor estar en la finca en precario? ¿se le puede echar de la finca?
Dependerá si hay o no contrato escrito de precario.
Si hay un contrato escrito de precario entre las partes; el precarista, el agricultor podrá estar hasta la fecha que se señale en contrato y con las condiciones señaladas en el mismo.
Si no hay contrato, que es lo más habitual, por ser una situación meramente tolerada por el dueño o incluso desconocida por el mismo, el propietario cuando quiera puede requerirle al ocupante a que se vaya de la finca y la deje libre.
Lo más adecuado es enviarle un burofax requiriéndole para que deje la tierra libre y a disposición del propietario.
Si en un plazo prudencial no lo hace se puede optar por dos caminos:
- a) Intentar un acto de conciliación ante el juez de paz o una mediación
- b) O ir al Juzgado, que será la última vía para echarle si no hay acuerdo.
Existe un procedimiento especial regulado en el art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se llama “desahucio por precario”, y que se sigue por los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. De esta forma se podrá echar al ocupante de la finca que esté en precario.
En todo caso siempre es recomendable consultar con un abogado para valorar la situación concreta del caso.
6.- ¿El precario es un título válido para declararlo en la PAC?
Si es un precario de los consentidos, y por tanto es consentido y tolerado por el propietario el agricultor podrá declararlo en la PAC. Pero en cuanto a otras ayudas como las agroambientales hay que tener cuidados porque al no tener un plazo determinado en el momento que te requieran para abandonar esas superficies tendrás que hacerlo y sustituirlas por otras admisibles para poder seguir cobrando la pac y esas ayudas
