«¿Se puede inscribir en el Registro la compra de una finca si el vendedor no es el mismo que aparece en el Registro?: La reanudación del tracto sucesivo»

Agronews Castilla y León

21 de abril de 2024

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¿Se puede inscribir en el Registro la compra de una finca si el vendedor no es el mismo que aparece en el Registro

¿Se puede inscribir en el Registro la compra de una finca si el vendedor no es el mismo que aparece en el Registro?: La reanudación del tracto sucesivo. Ésta es la duda o la pregunta que hoy responde la abogada, especialista en temas agrarios, Celia Miravalles.

¿Se puede inscribir en el Registro la compra de una finca si el vendedor no es el mismo que aparece en el Registro?: La reanudación del tracto sucesivo

Si la persona que nos quiere vender la finca asegura que es la propietaria, pero no aparece como tal en el Registro de la Propiedad sino que aparece otra persona. ¿Cómo inscribir en el Registro de la Propiedad esa compra?

Esto es frecuente cuando el que figura en el Registro ha fallecido sin otorgar las correspondientes escrituras de compraventa a aquel que nos quiere vender el bien inmueble o finca o no se han realizado escrituras de herencia o hay varias transmisiones intermedias que no han accedido al Registro de la Propiedad.

Habrá que estudiar caso por caso. 

Lo primero es hacer estas comprobaciones pidiendo una nota simple en el Registro de la Propiedad de la finca en cuestión, y también hay que solicitar al vendedor una certificación de titularidad catastral, para comprobar quien aparece como propietario en los registros públicos. 

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Y por supuestos asegurarse de que efectivamente el vendedor es el propietario: tendrá que presentarnos algún título o documento privado que acredite la propiedad, ya sea por compra, permuta, herencia…; o si figura en Catastro como propietario.

Una vez que formalicemos un contrato de compraventa privado o ante Notario, para poder registrar esa compra en el Registro de la Propiedad y que figuremos como los titulares legítimos de la finca, tendremos dos posibilidades:

a) Ir a la Notaría a que nos gestione el llamado “expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo” (art 208 Ley Hipotecaria):

Hay que tener en cuenta que en la práctica es un expediente inviable, puesto que la actual normativa exige que el notario notifique el expediente al que aparece en registro o a todos sus herederos, a los colindantes y al Ayuntamiento, pero no solo se trata de notificarles sino que todos tienen que comparecer en la notaría a indicar si están o no de acuerdo con esa nueva titularidad,

Si uno solo no comparece (lo que en la práctica va a ser lo habitual) el expediente de dominio se cierra sin poder llevarse a cabo y el interesado (el actual propietario que ha instado el expediente) tiene que acudir al Juzgado a presentar un juicio declarativo de reanudación del tracto sucesivo

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b) la otra vía es acudir directamente aljuicio declarativo de reanudación del tracto sucesivo, o lo que es lo mismo un juicio declarativo de propiedad.

En la práctica esto es lo más conveniente, puesto que en este caso aunque haya que demandar a todos (titular registral, herederos, colindantes, etc…) si no comparecen se les declara en rebeldía (que es una situación procesal para el que no comparece a juicio y que conlleva que esté de acuerdo con lo que se pide en la demanda) y por tanto el juicio se acabará igualmente con una sentencia que podrá inscribirse en el Registro de la propiedad, por lo que finalmente la finca figurará a nombre del actual propietario en el Registro de la Propiedad. 

El inconveniente es que este tipo de juicios conlleva más gastos y más tiempo lo que habrá de tenerse en cuenta a la hora de negociar la compra de la finca en estas condiciones. Y en todo caso se necesita probar o bien todas las transmisiones intermedias hasta el actual comprador o bien que se lleva utilizado como dueños 10 años si hay un título (documento privado o publico de compraventa) o 30 años sin título.

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