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¿Tiene validez un contrato firmado en un documento privado?
¿Qué diferencia hay entre un contrato privado y unas escrituras?
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Ya sea un contrato de compraventa de una finca rústica o un contrato de arrendamiento rústico, es más seguro jurídicamente realizarlo por escrito (aunque también sea válido verbalmente), pero se haga en un documento privado o en unas escrituras notariales, de todas las formas tienen validez y obligan por igual a las partes, aunque haya diferencias sobre todo en cuanto a la prueba, por lo que hay que asumir lo que se firma y estar dispuesto a cumplirlo.
Por tanto no es obligatorio ir a la Notaría para firmar un contrato de compra o de arrendamiento pero en muchos casos es aconsejable por los mayores efectos jurídicos que conlleva.
En todo caso y frente a un acuerdo verbal, siempre es mejor realizar el contrato por escrito en un documentos privado, puesto que los acuerdos verbales es muy difícil demostrar los pactos a los que se ha llegado, mientras que por escrito queda todo reflejado.
¿Qué diferencias hay entre un documento privado y uno público?
En cuanto a las formas:
En un documento privado: solo firman las partes interesadas y en su caso algún testigo, además es conveniente firmar todas las hojas del contrato por las dos partes y cada uno se queda con un original
En un documento público (escrituras): firman las partes interesadas y el notario, se firma únicamente la última hoja y el original se queda en la Notaría, ya que las partes lo que se llevan es una copia autorizada.
Las diferencias más importantes, no obstante, lo son por tanto en cuanto a las consecuencias y efectos de los contratos:
Los documentos privados: no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, con lo cual si no se inscriben, no pueden oponerse en determinados casos frente a terceros, como ocurre en caso de la duración de un arrendamiento rústico en caso de la finca sea embargada y la adquiera un tercero que sólo deberá respetar la duración mínima de los 5 años o de la prorroga en vigor (también como máximo 5 años) y no una duración mayor si figura en el contrato privado
Los documentos públicos (escrituras): sin embargo tiene total fuerza probatoria, ya que el Notario da fe pública de las personas, fecha y declaraciones que se contienen en el mismo. Se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva la publicidad frente a terceros, y el respeto por el tercero hipotecario de la totalidad del arrendamiento, y además se pueden ejecutar directamente ante el Juzgado, sin necesidad de tener que ir previamente a un juicio declarativo.
En lo que sí son iguales es el pago de impuestos y tributos:
Ya que siempre que se recoja un hecho por el que se deba tributar habrá que pagar los impuestos correspondientes, como el impuesto de transmisiones en caso de compraventas o el de actos jurídicos documentados en el caso de arrendamientos.
En todo caso y como opción intermedia para el caso de los arrendamientos rústicos: existe la posibilidad de realizar un contrato de arrendamiento en un documento privado y de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos documentados y poder así inscribir el contrato en el Registro de Arrendamientos rústicos.
De esta forma aunque no tenga los efectos plenos de una escritura pública, tendrá más validez y fuerza probatoria al formar parte de un archivo público, además de recordar que puede ser obligatoria esta inscripción en el caso de que el arrendatario quiera solicitar determinadas ayudas o subvenciones
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Celia Miravalles, abogado
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