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Publicado por Celia Miravalles

 

 

¿Tiene validez el arrendamiento cuando son varios propietarios y alguno no quiere arrendar?

 

Cuando una finca está en copropiedad o proindiviso de varias personas, todo lo relacionado con dicha finca debe regirse por las normas que hayan pactado entre ellos o en caso de no haberlo hecho por las normas que rigen las comunidades de bienes (art. 392 y ss del Código Civil).

Y la jurisprudencia señala que los arrendamientos son actos de administración que se someten cuando son varios los propietarios a las normas pactadas entre ellos o a las normas reguladas en el Código Civil para las comunidades de bienes.

 

Señala el art. 1548 del Código civil que los administradores de bienes que no tengan poder especial no podrán dar en arrendamiento las cosas (fincas) que un plazo que exceda de 6 años. El contrato de arrendamiento en principio es un acto de administración, pero se requieren determinados requisitos para poder realizarlo por plazos superiores a 6 años.

 

La jurisprudencia señala que este artículo tiene una naturaleza protectora e impeditiva de posibles abusos, por lo que su infracción conlleva  los efectos propios de la nulidad de pleno derecho (STS de 26 de junio de 1989).

 

 

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En suma si no eres propietario único para poder firmar un arrendamiento por plazo superior a 6 años se exige la tenencia de un poder especial, sino el arrendamiento puede declararse nulo.

 

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De este modo se pueden dar varias situaciones cuando no hay pacto previo entre los copropietarios:

 

  1. Arrendamiento concedido por la mayoría de los propietarios por un plazo inferior a 6 años: se trata de un acto de mera administración y el arrendamiento es válido aunque no exista unanimidad de todos los copropietarios, tampoco se exige un poder especial. Es válido por tanto el arrendamiento realizado por el dueño o dueños que tengan la mayoría de la propiedad, siempre y cuando lo acordado en el arrendamiento  no sea gravemente perjudicial a los intereses comunes (como puede ser una renta excesivamente baja) Y así lo permite el art. 398 del Código Civil. En suma si quienes quieren arrendar la finca tienen más del 50% de las participaciones de la finca pueden arrendar sin problema (incluso aunque los que no quieren arrendar no firmen el contrato de arrendamiento)

 

  1. Arrendamiento concedido por la mayoría de los propietarios por un plazo superior a 6 años: el arrendamiento por más de 6 años excede de la mera administración, por lo que no cabe en una comunidad de bienes (cuando existen varios propietarios proindiviso) que la mayoría de los condueños (salvo que tengan un poder especial o exista unanimidad) puedan dar en arrendamiento la finca común  por más de 6 años. En suma en este caso solo se puede arrendar por más de 6 años si hay unanimidad de todos o si la mayoría tienen un poder especial otorgado por el resto. En otro caso el arrendamiento será nulo de pleno derecho. Así lo establece el art. 1548 del Código Civil.

 

  1. Arrendamiento concedido por la mitad de los propietarios por un plazo inferior a 6 años: en este caso al no haber mayoría si algún copropietario pide la nulidad del contrato, será el juez el que decida en función de las circunstancias (renta baja, larga duración…) sobre si el arrendamiento es válido o no , incluso puede  nombrar un administrador para que administre la finca (art. 392CC)

 

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Si se declara la nulidad de un arrendamiento firmado en estas circunstancias anteriores los que se opusieron podrán pedir daños y perjuicios a los copropietarios que firmaron indebidamente.

 

Celia Miravalles, abogado

 

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