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Qué consecuencias tiene un subarrendamiento ilegal de fincas rusticas
Si el arrendatario decide subarrendar una o varias fincas sin permiso del propietario, nos encontramos con una situación que puede estar fuera de ley.
En principio el arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador, pues así lo contempla el art. 23 Ley de Arrendamientos Rústicos de2003.
Por tanto, solo se puede celebrar un subarrendamiento si existe una autorización expresa del arrendador o dueño de la finca o si lo permite expresamente el contrato de arrendamiento.
Sin embargo este consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario, pero tendrán la obligación de notificar fehacientemente (de forma que quede constancia: burofax, carta certificada con acuse de recibo…) al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.
Por ello, fuera de estos casos el subarrendamiento es ilegal.
¿Qué puede hacer el propietario cuando conoce que es un tercero y no el arrendatario el que está utilizando la finca o fincas arrendadas?
Lo primero es revisar el contrato de arrendamiento y los documentos que se hayan podido firmar para comprobar si se ha autorizado o no el subarriendo.
También puedes pedir información en la administración de agricultura sobre quien está pidiendo la PAC en dichas parcelas, para comprobar si es el arrendatario o un tercero no autorizado y pedir información a los vecinos para comprobar quien cultiva la parcela.
Lo segundo sería enviar al arrendatario un burofax o un requerimiento notarial, para recordarle que el subarrendamiento está prohibido y advertirle de que cese la situación pues es objeto de incumplimiento de contrato que puede llevar al desahucio, incluso puede pedir la terminación del contrato y la devolución de las fincas por incumplimiento de contrato. Como requisito de procedibilidad previo a un juicio este requerimiento debe ir acompañado de un MASC: un ofrecimiento de inicio de negociación, una oferta vinculante….
Por último, si continua el subarrendamiento, el propietario puede dar por finalizado el arrendamiento y pedir la devolución de las fincas. Para ello habrá que iniciar un procedimiento judicial de desahucio por incumplimiento del contrato de arrendamiento por existencia de un subarrendamiento inconsentido.
¿Qué ocurre con el agricultor subarrendado?
Este agricultor subarrendatario no tiene derecho a continuar con las fincas subarrendadas , ya que no existe un contrato con el propietario ni este ha autorizado que cultive las fincas, por lo que debe abandonar las fincas cuando se termina el contrato de arrendamiento principal.
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Artículo 23. LAR Cesión y subarriendo.
Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.
El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador.
Dicho consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.
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