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Publicado por Celia Miravalles

 

 

¿Se puede renunciar a las prórrogas y al preaviso de un año para dar por terminado el arrendamiento rústico?

 

En los contratos que se rigen por la ley de arrendamientos rústicos de 1980, el art. 11 de esta ley lo manifiesta de forma expresa: los derechos del arrendatario no son renunciables de antemano, sino solo a partir del momento en que pueda ejercitarlos, y siempre haciendo la renuncia en documento público (escritura notarial)

Hay que tener claro que no son válidas las cláusulas que en un contrato de arrendamiento recojan la renuncia por el arrendatario a sus derechos, como en este caso es el preaviso de un año que tiene que hacer el propietario para dar por terminado el arrendamiento rústico. Ya que es una ley imperativa, y este derecho del arrendatario /obligación del propietario-arrendador viene recogido en el art 25 LAR 1980 y art 28 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias que modifico dicho artículo

En los contratos que ser rigen por La Ley de arrendamientos rústicos de 2003 , el preaviso viene regulado en el artículo 12 LAR. Regulando desde 2006, una duración mínima de 5 años y prórrogas de 5 años

Ley de Arrendamientos rústicos de 2003 deja un amplio margen a la autonomía de la voluntad para negociar las cláusulas del contrato, dejando muy pocas normas de carácter imperativo, como la duración mínima de los contratos.

Por lo tanto si se trata de una cláusula o pacto voluntario amparado por el principio de la autonomía de la voluntad que no se opone ni a la LAR ni es contrario  al orden público ni tampoco perjudica a terceros, debe reputarse válido.

Si expresamente se pacta en contrato que la duración del contrato no podrá ser prorrogada,, sin necesidad de denuncia o preaviso por parte del arrendador.”, es una cláusula válida y legal.

Es prácticamente unánime la postura doctrinal que considera que la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos, bastante más sencilla y concisa que la anterior, deja un amplio margen a la autonomía de la voluntad para la conformación del contenido del contrato, reduciendo sustancialmente el número de disposiciones imperativas que en ningún caso afectan al ejercicio del derecho de retracto.

 Por lo tanto y siguiendo esta corriente jurisprudencial, se podría renunciar a la obligación de denunciar el contrato por el arrendador y preavisar por parte del arrendador para poder recuperar la finca. De este modo y no siendo la prorroga ni la obligación de denunciar o preavisar la terminación del contrato derechos de contenido imperativo, sino sometidos al principio de libertad de pacto ( artículo 1255CC y 1.2 LAR ), y siendo la renuncia efectuada en el pacto arrendaticio clara y terminante y no quedando vedada la posibilidad de anticiparse la renuncia al momento de celebración del contrato, cabe considerar aquella plenamente eficaz y por tanto impeditiva de la continuación del arrendamiento para la parte arrendataria.

En este sentido se pronuncia la reciente Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Daimiel, que nos da la razón a un cliente arrendador que no realizó preaviso, habiendo pactado la entrega de la finca al término de los 5 años sin necesidad de preavisar, por lo que el rentero debió abandonar la finca sin más trámite. En el mismo sentido la SAP Granada 20 abril de 2020

En suma una de las características fundamentales de la Ley de Arrendamientos Rústicos es la primacía de la voluntad de las partes en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley, y en consecuencia, la única norma imperativa en relación al tiempo de duración del contrato es la relativa al tiempo mínimo de vigencia, que serán los 5 años mencionados, pero no existe ninguna norma imperativa que impida renunciar desde un primer momento a futuras prórrogas y si se renuncia a ellas en el contrato, no es necesario que la parte arrendadora, para recuperar la posesión de la finca al término del plazo contractual, esté obligada a notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación a que se refiere el art 12 LAR

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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