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Publicado por Celia Miravalles

¿Se puede rebajar la renta de un arrendamiento rústico en caso de epidemia o pandemia?

¿Qué ocurre con los arrendamientos rústicos en caso de fuerza mayor o caso fortuito como una pandemia?

Los Reales Decretos que están regulando la situación de alarma que vivimos, han declarado la actividad agraria y ganadera como una actividad esencial, y aunque han dictado alguna ayuda para los arrendamientos urbanos y de viviendas, no lo han hecho para los arrendamientos rústicos; pero ciertamente en determinados sectores agrarios y ganaderos están pasando por problemas que pueden llegar a afectar al mantenimiento de la propia actividad y al pago de los arrendamientos rústicos.

Es claro que la situación de pandemia declarada por la OMS es un acontecimiento absolutamente extraordinario, imprevisible e inevitable para las partes, por lo que tendría encaje como caso fortuito o fuerza mayor.

 

Pero como siempre tenemos que distinguir en qué fecha se ha iniciado el contrato de arrendamiento rústico:

 

1º.- Para los contratos que se iniciaron a partir de 1980 y hasta mayo de 2004, se aplica la ley de Arrendamientos Rústicos  de 1980 que en sus 44 a 46 en qué casos procede la reducción e incluso la exoneración de la renta,

De esta forma procede la rebaja de la renta e incluso su total condonación cuando por caso fortuito o fuerza mayor por riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiese más de la mitad de los productos de la finca, reduciéndose la renta en proporción, y siempre que el arrendatario lo comunique al propietario en los 30 días siguientes a ocurrir al siniestro y actúe con diligencia para intentar recibir cualquier indemnización a que pudiera tener derecho.

 2.- Contratos de arrendamiento rústicos excluidos de la ley especial y a los que se aplica el código Civil:

Los artículos 1575 y 1576 del Código civil contemplan los casos en los que se puede pedir una rebaja de la renta

se puede pedir una rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Se entienden por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever; siempre y cuando los frutos aún no estén separados de su raíz o tronco.

Y aunque en principio el arrendatario asume los riesgos ordinarios sobre la cosecha, como puede ser una sequía o una helada, no ocurre lo mismo en casos fortuitos de carácter extraordinario e imprevistos (aunque es cierto que lo que en unos sitios puede ser ordinario en otros puede ser absolutamente extraordinario, por lo que la enumeración de casos no puede considerarse exhaustiva)

Por tanto, salvo que se haya pactado otra cosa, es decir que se haya pactado que sean de cuenta del arrendatario los riesgos por casos fortuitos sean ordinarios o extraordinarios, el arrendatario agricultor que haya perdido más de la mitad de los frutos, por culpa de esta circunstancia extraordinaria achacable a la pandemia del coronavirus, tendrá derecho a una rebaja de la renta en la misma proporción que la pérdida de esos frutos, es decir como mínimo la mitad de la renta.

En conclusión para que el rentero tenga derecho a una rebaja de la renta tienen que cumplirse los siguientes requisitos:

1.- que ocurra un hecho fortuitos extraordinario e imprevisto: es decir que además de extraordinario no haya podido preverse.

2.- que se pierdan más de la mitad de los frutos.

3.- que los frutos no se hayan separado de su raíz o tronco (art 1576 CC)

3.- que el arrendatario no haya renunciado en contrato a la rebaja de la renta por este hecho

3.- Para los contratos celebrados a partir de mayo de 2004 se aplica la actual ley de Arrendamientos rústicos de 2003, que no contempla esta reducción o exoneración de la renta; por lo que hay dos posibles casos:

  • será posible la reducción de la renta si hay una cláusula en contrato que recoge dicha rebaja o exoneración
  • Pero también para el caso el caso de situaciones extraordinarias o fortuitas se podría aplicar supletoriamente (según lo dispuesto en el art. 1.2 de la LAR) lo recogido en los artículos 1575 y 1576 del Código Civil, por lo que una mala cosecha por sí sola no sería causa de exoneración o rebaja de la renta, sino que tendría que deberse a un incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto o caso similar, y perderse más de la mitad de la cosecha. POR TANTO UNA PANDEMIA como la del coronavirus tendría encaje en este listado que no es cerrado.
  •  Y siempre que no sean riesgos asegurables. La reducción de la renta sería en la misma proporción que la pérdida de cosecha.

De esta forma hay que dejar claro que conforme a los art. 1575 y 1576 del Código Civil:

  • No habría derecho a la rebaja de la renta:

1.- cuando no hay pérdida de cosecha o la pérdida es inferior al 50%

2.- cuando la pérdida se debe a la esterilidad de la tierra

3.- cuando se deba a casos fortuitos

4.- cuando los frutos se han perdidos una vez cosechados

5.- cuando se pacte la exclusión de la rebaja de la renta

 

            - Si hay derecho a rebaja de la renta cuando se cumplan los siguientes requisitos:

            1.- cuando se pierdan más de la mitad de los frutos que han sido producidos, más de la mitad de la cosecha

            2.- que sea consecuencia, que sea ocasionado por un caso fortuito extraordinario e imprevisto e inevitable. Según el art. 1105 del Código Civil un caso fortuito extraordinario es aquel que   es imposible de prever racionalmente y es desacostumbrado en la zona en que nos encontremos

            3.- y que no haya pacto en contrario a la rebaja de la renta recogido en el contrato de arrendamiento.

 

4.- ¿Qué ocurre si no se pierde más de la mitad de la cosecha o si los frutos ya se han sacado?:

En principio no cabría rebajar la renta a tenor de lo señalado en el Código Civil y LAR de 1980, pero si las circunstancias han cambiado de tal forma extraordinaria que genere un verdadero desequilibrio entre las partes, habría que aplicar, según las circunstancias de cada caso, la cláusula “rebus sic stantibus” conforme lo que hablamos en este artículo: ¿Qué ocurre con los contratos que no se pueden cumplir por el estado de alarma?

 

Por lo que en estos casos conviene ver las cirncusntancias particulares e intentar negociar con el arrendador o propietario

 

Te recomiendo la  Guia Práctica de Arrendamientos rústicos, con numerosas respuestas a las dudas más frecuentes en arrendamientos rústicos

 

Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980  y   Retractos legales -

 

 

Celia Miravalles, abogado

 

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