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Retracto de arrendamiento rústico: ¿se paga el precio real o el que consta en escrituras?
El arrendatario de una finca rústica tiene el derecho de adquisición preferente en caso de venta de la finca rústica que lleva en arrendamiento si cumple los requisitos marcados en la Ley de Arrendamientos Rústicos.
¿Qué cantidades tiene que pagar el arrendatario para ejercer el derecho de retracto?
1º.- todos los gastos de Notario y Registro de la Propiedad que haya pagado el comprador o adquirente.
2º.- cualquier pago legítimo que haya hecho el comprador como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales pagado por el comprador.
3º.- gastos necesarios y útiles hechos en la finca y que contribuyan al aumento de la producción de la finca o de su valor. Aunque el comprador no tiene derecho a que le paguen las mejoras voluntarias o de lujo, pero tiene derecho a llevarse las mejoras si la finca no sufre deterioro por ello.
4º.- el precio real pagado por las fincas. Si el precio pagado es distinto del que figura en la escritura, hay que abonar el precio real (siempre que resulte probado). Existe incluso jurisprudencia que señala que si el precio fijado en contrato es totalmente desproporcionado (simulado e inferior) con el precio real de mercado, habría que calcular este y abonar el real de mercado.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2026, confirma esta jurisprudencia, y avala que hay que el arrendatario retrayente tiene pagar el precio real pagado por el comprador según resulte de las pruebas practicadas (recibos privados en este caso), aunque este sea un precio mayor del consignado en las escrituras. Y ello por elementales razones de justicia y para evitar un lucro o enriquecimiento injusto para el retrayente y la pérdida patrimonial del comprador.
Carta notificación a rentero condiciones para tanteo por venta de finca rústica
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Retracto Legal de Colindantes (Privado)
El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980:
Artículo 22. LAR Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.
5. No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes:
a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
6. Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en arriendo.
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