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¿Se puede salir al retracto de una finca rústica hipotecada? (2)
Vamos a ver en este post si se puede salir al retracto de una finca rustica hipotecada y además, al final te explico cómo puedes conseguir otro truco o consejo extra de forma totalmente gratuita
Tenemos que distinguir dos situaciones:
1.- La finca ya estaba hipotecada cuando se produce la venta de la misma: No es posible el retracto sobre una finca que vende hipotecada sin contar con el consentimiento del acreedor hipotecario.
La adquisición de una finca hipotecada no comporta que el adquirente asuma la deuda garantizada y que el primitivo deudor quede liberado frente al acreedor. El adquirente tiene que soportar la hipoteca, pero el vendedor sigue siendo deudor. Y es que conforme el art 118 de la ley Hipotecaria para que el comprador asuma la deuda es necesario el consentimiento del Banco (lo que se llama subrogación en la hipoteca).
Por lo tanto, si la finca objeto de retracto está gravada con una hipoteca el retrayente necesita el consentimiento de acreedor (banco/caja) para poder subrogarse en la deuda.
Por ello puesto que no hay una norma que imponga ex lege el cambio de deudor o subrogación en la hipoteca sin el consentimiento del banco, no es posible el retracto mediante la subrogación en la hipoteca
En este sentido la STS de 15 de enero de 2020
2.- La finca se hipoteca una vez realizada la venta de la misma: en este caso tenemos que tener en cuenta que el retrayente no se va a ver afectado por los actos que realice el comprador con posterioridad a la compra.
Seria el caso de la compra de una finca y aunque se realice en el mismo día la finca se vende libre de cargas, pero inmediatamente después de la compra se produce la firma de la hipoteca en la misma Notaría, incluso se puede hipotecar en fechas posteriores.
En este caso el retrayente (arrendatario o colindante) adquiere la finca en el mismo estado que tenía en el momento de la compra. Por tanto si el comprador realiza actos de disposición de la cosa tras haberla adquirido y antes de producirse el retracto, serán ineficaces y si han tenido acceso al Registro de la Propiedad se cancelarán las inscripciones.
Por tanto, en el presente caso, la ineficacia de la hipoteca -no del préstamo- viene producida por el retracto, al haberse constituido e inscrito en el Registro de la Propiedad tras la adquisición y antes del retracto.
En este sentido la STS de 14 de junio de 2004
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