Requisitos para inscribir una finca rustica en Registro de la Propiedad por primera vez: doble título

 

Uno de los sistemas para inscribir en el Registro de la Propiedad una finca rústica que no estaba inscrita, es el llamado “doble título” para la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad.

 

1.- Tiene que existir un doble título:  dos títulos públicos esto es dos escrituras (documento público notarial) o sentencias o una escritura y una sentencia por la que se transmita la propiedad. Por ejemplo, una herencia, una compraventa, una donación, aportación a sociedad de gananciales, disolución de comunidad, etc. No son válidos los documentos privados previos.

2.- Entre ambos títulos tiene que haber un lapso de tiempo de un año:  esto es entre el primeo título adquisitivo y el actual  tiene que haber pasado al menos un año; en todo caso se admite que no necesariamente tiene que ser que entre las dos escrituras haya pasado un año, sino que entre la primera adquisición (que se documenta en escritura o sentencia) y la segunda o actual escritura haya pasado un año.

Por ejemplo la herencia de la finca fue por fallecimiento del testador en 2015, pero se documentó en escrituras la  herencia en enero de 2021 y en septiembre de 2021 se vende la finca , se entiende que  han pasado más de 1 año, concretamente casi 6 años.

Lo que no se admite son las llamadas operaciones circulares, esto es Pepe vende a Jose en  2020 y Jose vende después a Pepe en 2021.

3.- La finca no tiene que estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona: no puede coincidir ni total ni parcialmente la inscripción.

4.- Tiene que existir identidad en la descripción de la finca contenida en los dos títulos:  en las dos escrituras tienen que coincidir la situación, superficie y linderos (entendidos estos como  polígono y parcela, no como las personas que puedan ser propietarios de las linderas que con el paso del tiempo pueden cambiar)

Concrentamente debe coincidir la delimitación geográfica perimetral y la ubicación de la finca, aunque puede haber pequeñas diferencias de superficie.

5.- Tiene que existir identidad entre la descripción de la última escritura y el catastro: tiene que haber identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador o escrituras y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto»

 

6.- Procedimiento: regulado en el art 205 de la Ley Hipotecaria (desde 2015):

Se debe presentar los títulos en el Registro de la Propiedad, que deberá examinar y calificar la escritura para en caso positivo proceder a la inscripción de la finca a nombre del que figure como adquirente en el segundo título

 

contrato de compraventa de finca rústica

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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