Requisitos para impedir la enervación del desahucio de finca rustica

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Requisitos para impedir la enervación del desahucio de finca rustica

Requisitos para impedir la enervación del desahucio de finca rustica

Un consejo importante para ganar un juicio de desahucio por impago de rentas  y recuperar las fincas rústicas es realizar los actos necesarios para evitar lo que jurídicamente se llama enervación de la acción: esto es, la posibilidad de que el rentero pague la renta (aunque sea fuera de plazo) y pueda continuar con el arrendamiento y por tanto cultivando las fincas

De esta forma se recomienda enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido reclamando el pago de las rentas debidas, Si pasan más de 30 días desde que recibe el burofax (o se niega a recibirlo y está correctamente notificado), entonces podemos interponer en el juzgado la demanda de desahucio por impago junto con la reclamación de rentas. Y ya no tendrá la posibilidad de pagar las rentas en el plazo de 10 días desde que recibe la demanda para dar por terminado el juicio y  poder continuar con las fincas. Si puede pagar porque debe el dinero, pero ya no podría enervar la acción, esto es pagar, terminar el juicio y seguir con el arrendamiento.

En todo caso hay que saber que si se produjera la enervación el rentero tiene que pagar la costas del procedimiento (abogados, procuradores); y además es la única vez que lo puede hacer; ya que si al año siguiente deja de pagar la renta y hay que poner un nuevo juicio esta vez ya no tiene la posibilidad de pagar y continuar con el arrendamiento. Es decir la enervación solo es posible por una vez, y viene regulado en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y es que como decimos la enervación del desahucio no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario y que proceda la resolución.

STS 508/2015, de 22 de septiembre; STS 302/2014, de 28 de mayo, STS 493/2022, de 22 de junio

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

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