Requisitos para adquirir la propiedad de una finca por usucapión o prescripción adquisitiva

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Requisitos para adquirir la propiedad de una finca por usucapión o prescripción adquisitiva

 

La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquisición de fincas rústicas, por lo que sumando el uso continuado de la finca en el tiempo a otros requisitos produce el efecto de adquirir la propiedad de la finca.

artículo 1930 del Código Civil, “Por la prescripción se adquieren, de la manera y condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”.

 

En suma, para que un poseedor de una finca rústica se convierta en dueño o propietario deben cumplirse 3 requisitos:

 

 

1º- De forma común: Que el bien sea susceptible de ser usucapido.

 En este caso una finca rústica es un bien inmueble que puede adquirido por prescripción adquisitiva o usucapión, ya que está en el comercio de los hombres.

Si se trata de fincas que sean de dominio público de la Administración (ayuntamiento, etc) no pueden ser objeto de usucapión.

 

2º.- prescripción ordinaria:

Por el paso de 10 años se puede adquirir una finca rústica si se cumplen además otros requisitos

  • Que la posesión sea pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño: es decir que sea ejercida de forma que pueda ser conocida, sin clandestinidad, y  sin violencia. La posesión debe ser continuada (sin que concurra, por ejemplo, la reclamación del dueño) y en concepto de dueño o con “ánimus domini”, es decir, ejerciendo como tal dueño ante terceros. Es decir se tiene que comportar como si fuera dueño de la finca, generando en los demás la creencia indubitada de ser el propietario. Actos que la jurisprudencia entiende como “concepto de dueño”: pagos de impuestos y contribuciones de las fincas, realización de obras y reparaciones de la finca, cuidado y explotación de las tierras, arrendar la finca y cobrar la renta como si fueras dueño,

En todo caso si el poseedor es un arrendatario no adquirirá la propiedad de la finca por el paso del tiempo, ya que existe la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro.

  • Que exista buena fe en el poseedor: es decir creer que la persona de quien recibió la finca era dueño de ella
  • Que exista justo título (un titulo o contrato como por ejemplo una herencia, una compraventa, donación etc).

Está regulada en el art. 1957 Código Civil

 

3º.- prescripción extraordinaria:

Por el paso de 30 años se puede adquirir una finca rústica sin necesidad de buena fe ni tener justo título.

Pero si es necesario que la posesión durante esos 30 años tiene que ser pública, pacífica, continuada y en concepto de dueño: es decir que sea ejercida de forma que pueda ser conocida, sin clandestinidad, y  sin violencia.

Está regulada en el art. 1959 Código Civil

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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