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Publicado por Celia Miravalles

El lunes 25 septiembre Marisol Calleja publicó el artículo "Arrendamiento rústico legal con garantías" en el suplemento del campo (MUndo Agrario) de El Mundo, en el que se hace eco de las recomendaciones para hacer un contrato de arrendamiento rústico legal y sin complicaciones.

 

MODELO DE Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC

 

 

aquí te dejo el texto completo:

http://www.diariodevalladolid.es/noticias/mundo-agrario/arrendamiento-ru...

Arrendamiento rústico legal con garantías

El sector cree que los precios «deberían bajar» este año, aunque son conscientes de que prima la «necesidad» de conseguir tierras

 

 

Con el inicio de la campaña agrícola se incrementa también el número de contratos de arrendamientos rústicos. Una práctica habitual que exige de las mayores garantías para evitar sorpresas. Este es un año difícil para el sector, que se expone a la renovación de los contratos o a la formalización de otros nuevos tras una campaña económicamente complicada por la mala cosecha.

En este contexto, conviene tener claro las cláusulas que debe recoger un contrato para hacer un arrendamiento «legal y sin complicaciones», como apunta Celia Miravalles, abogada experta en temas agrarios.

La primera recomendación es obvia: realizar el contrato por escrito. Y es que, aunque el acuerdo verbal es válido, el escrito es el único que ofrece «total seguridad jurídica» y es obligatorio también para recibir ayudas y ceder los derechos de la PAC, como recuerda esta experta. Este es el motivo por el que la mayor parte de los contratos que se formalizan desde la última reforma comunitaria sustituyan al tradicional «apretón de manos» por una fórmula que ofrece «mayor seguridad».
Así lo ratifica Valentín García, de la UCCL, que tiene claro que, en un año como éste, «lo normal sería que los precios de los arrendamientos bajasen». Algo que, a pesar de entrar dentro de la lógica, «puede no ocurrir».

Y es que el sector denuncia cierta «burbuja» y especulación en estas prácticas, especialmente contra aquellos como los jóvenes, que necesitan hacerse con tierras para formalizar su incorporación. Así lo cree Lorenzo Rivera, de la Alianza UPA-COAG, para quién «estos precios no se pueden sujetar».

Ambos representantes piensan que la tierra sigue siendo un handicap para el sector. A su juicio, «la renta está en muchas ocasiones por encima de la rentabilidad». Un problema añadido a la existencia, dicen, de unos precios que «no son justos» y no cubren los costes de producción.
Los cánones de arrendamiento rústico en Castilla y León sitúan los valores medios en los 127 euros por hectáreas, según la última estadística de 2015. Valores que, según la administración, no han variado de forma significativa en el último año, y que se sitúan en 140 euros en España.

Según estos cánones, el valor promedio en los secanos es de 125 euros en la Comunidad, un punto menos que en 2014, y de hasta 357 euros en regadío, con una tendencia ascendente. Un cálculo que Rivera considera «bastante ajustado» a la realidad actual, con algún margen, según cultivo y zona afectada.

Como es previsible, los valores más altos en secano corresponden a Burgos, Soria, Valladolid y Salamanca, por encima de la media, y a Ávila, Segovia, Burgos y Soria en regadío, con un canon superior a los 400 euros.

En términos de repercusión, Castilla y León es una de las comunidades autónomas que contribuyó con «más intensidad» en el aumento de 1,5 puntos del canon medio en España, junto a Andalucía y Cataluña.
Hay mucha disparidad en cualquier caso que motiva, según la UCCL, que el valor final se determine «muchas veces» no solo en función del terreno, sino «de las necesidades del agricultor», de las que se aprovecha el arrendador.

A la espera de la tendencia de este año, y en cuanto a la formalización de los contratos, es aconsejable cumplir algunos requisitos mínimos, como recoger los datos personales de las partes firmantes; los datos de las fincas; el importe de la renta acordada y su actualización; así como la duración pactada. Desde el año 2005, como explica Celia Miravalles, la duración mínima son cinco años y las prórrogas son de cinco años, «si no especifica una inferior».

Esta abogada incide también en dejar registrado si el arrendador o arrendatario va a pagar determinados gastos como el agua, la electricidad, las cuotas de la comunidad de regantes, el pago de la contribución o el mantenimiento de las instalaciones que haya en la finca. Se trata en definitiva de evitar conflictos posteriores y tener las cosas claras para que no existan problemas.
En el caso de que la finca sea de regadío, es conveniente hacer constar que se tiene concesión para poder regar, ya que, como ha ocurrido este año, la administración puede imponer multas y prohibir el riego. Algo que, como ratifica la experta agraria, incidiría en el pago de la renta, entre otras cosas. Este es un dato relevante, ya que, como apunta Lorenzo Rivera, este año se han impuesto sanciones por rotar el riego entre parcelas ante una situación comprometida de las masas de agua subterráneas.

Las recomendaciones de la experta agraria apunta, por otra parte, a la importancia de recoger en el contrato si el arrendamiento incluye los derechos de pago básico, e indicar en su caso que deberán ser devueltos o puestos a disposición del propietario al acabar el arrendamiento.
Asimismo, es bueno incluir una cláusula que describa el «tipo de garantías o avales» que se hayan acordado para garantizar el pago de la renta o recoger los datos y firma, si existe un fiador personal.

Si el arrendador quisiera subarrendar o ceder la finca, hay que definirlo también. En caso contrario, no podrá hacerlo sin el consentimiento expreso del propietario.

Por último, es aconsejable firmar cuatro ejemplares del contrato: uno para cada parte, otro para Hacienda, y otro para el Registro de Arrendamientos Rústicos.

 

Celia Miravalles, abogado

 

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