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Publicado por Celia Miravalles

Te dejo mi último artículo en el suplemento del campo de El Adelantado de Segovia

 

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 Quiero comprar una finca en una subasta, ¿me pueden salir al retracto?

Si, se puede salir al retracto de colindantes y de arrendatario en el caso de la transmisión de una finca rústica a través de una subasta.

El problema suele estar en determinar el día en que debe iniciarse el plazo para salir al retracto (de 9 días en caso de colindantes para fincas inferiores a una hectárea;: 1 año si el colindante es explotación prioritaria o 60 días hábiles en caso de arrendatarios).

El Tribunal Supremo en alguna ocasión (STS del 18 de marzo de 2009 y 21-7-2013) entiende que debe ser desde la consumación de la venta: con el auto de adjudicación o resolución administrativa análoga, cuando se puede salir al retracto, aunque otras veces (STS de 25 de mayo de 2007) dicen que puede ejercitarse el retracto cuando se ha celebrado la subasta con remate y adjudicación (aun antes del auto de adjudicación o resolución administrativa análoga) si el retrayente conoce todos los términos de la venta a través  de la subasta, ya que el retrayente se subroga con las mismas condiciones en lugar del que aparece como adquirente en la subasta pública.

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma

De la referida doctrina jurisprudencial se deduce que para la determinación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, pues ello posibilita que el arrendatario pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no el ejercicio de la acción de retracto.

En conclusión: en caso de subasta judicial el derecho a salir al retracto comienza desde la celebración de dicha subasta, con aprobación del remate y adjudicación al rematante de la finca subastada siempre que el retrayente haya tenido conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma. Si el retrayente tuvo conocimiento antes por haber participado en la subasta será desde dicho momento.

 

Celia Miravalles, abogado

 

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