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Publicado por Celia Miravalles

Te dejo mi último consultorio en la Revista de ACOR, el nº 171 (noviembre-diciembre 2019)

 

 

¿Quién es preferente el retracto de colindantes, el de comunero o el de arrendamiento rústico?

 

El retracto de fincas es el derecho colocarse, con las mismas condiciones y precio, en el lugar del que las había comprado. Es decir es un derecho de adquisición preferente de compra de la finca rústica.

Tienen este derecho los colindantes de fincas, los arrendatarios y los copropietarios.

Las sucesivas leyes de arrendamientos rústicos han ido regulando la preferencia del arrendatario; con la salvedad de la ley  49/2003 que entró en vigor en mayo de 2004 y que suprimió el derecho de retracto para los arrendatarios hasta que  la reforma de la misma por Ley 26/2006 que entró en vigor en enero de 2006, y rehabilitó este derecho de retracto. Por tanto si el contrato de arrendamiento rústico se celebró entre mayo de 2004 y enero de 2006, tendrían preferencia los colindantes a los arrendatarios.

En conclusión, el arrendatario que haya iniciado el arrendamiento a partir de enero de 2006 y que además sea agricultor profesionatendrá derecho de retracto  en toda transmisión intervivos  de fincas rústicas (compraventa, donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago..).

Este derecho prevalece o es preferente con respecto a cualquier otro derecho de adquisición, es decir prevalece frente al retracto de colindantes y de comuneros o copropietarios, con una excepciónes preferente el retracto de colindantes (art. 1523 Código Civil) cuando tanto la finca objeto de retracto y la finca colindante no excedan ninguna de 1 hectárea. Tampoco es aplicable cuando las tierras colindantes estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, y otras servidumbres.

 

Preferencia entre arrendatario y colindante: es preferente el arrendatario, con una excepción

Conforme el art. 22 Ley 49/2003, según modificación realizada por la ley 26/2006) el arrendatario tendrá derecho de retracto  en toda transmisión intervivos  de fincas rústicas (compraventa, donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago..).

Este derecho prevalece o es preferente con respecto a cualquier otro derecho de adquisición, es decir prevalece frente al retracto de colindantes y de comuneros o copropietarios, con una excepción: es preferente el retracto de colindantes (art. 1523 Código Civil) cuando tanto la finca objeto de retracto y la finca colindante no excedan ninguna de 1 hectárea. Tampoco es aplicable cuando las tierras colindantes estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, y otras servidumbres.

 Preferencia entre arrendatario y comunero o copropietario: es preferente el arrendatario, aplicando como hemos dicho el art. 22 de la Ley de Arrendamiento es preferente el arrendatario frente a los demás derechos de adquisición preferente

Preferencia entre comunero-copropietario y colindante: es preferente el copropietario. Y es que el art. 1524 del Código Civil el retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Conclusión: Entre arrendatario y comunero es preferente el arrendatario (salvo que las fincas sean menores de  1 ha) ; y entre comunero y colindante es preferente el comunero

 

Celia Miravalles, abogado

 

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