¿Qué son las cargas de una finca rústica?
Las cargas en una finca son los derechos que otras personas distintas del propietario tienen sobre una finca.
Por ello si vas a comprar una finca es recomendable conocer la existencia de esas cargas que pueden ser usufructos, hipotecas, embargos o servidumbres sobre la finca.
Lo mejor es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad correspondiente al término municipal donde esté la finca, en ella constará quien es el propietario y si existe algún usufructo quién es el usufructuario, que será la persona que puede utilizar la finca, y por tanto conocer si el que te quiere vender la finca tiene alguna limitación para la venta.
En la nota simple registral constarán los siguientes datos, información o cargas:
- La descripción de la finca: superficie, termino municipal, sitio, linderos y está actualizada, concentrada o coordinada con el catastro constará el nº de polígono y parcela y referencia catastral. Si son fincas cuya última inscripción es muy antigua puede no constar el polígono y parcela.
- Los datos del propietario o propietarios actuales y su participación
- Si existe algún usufructo constará el nombre del usufructuario. Recuerda que el usufructo es el derecho que tiene una persona para usar la finca;
- si existe alguna hipoteca. La hipoteca se constituye a favor de un tercero (habitualmente una entidad financiera) como garantía para la devolución de un préstamo (normalmente para la propia adquisición de la finca), por tanto es la garantía de un préstamo de dinero que te hace el banco. Si no se devuelve el dinero el banco puede embargar y quedarse con esa finca. Ante la existencia de una hipoteca el comprador tiene varias opciones: exigir al vendedor que con anterioridad a su compra cancele la hipoteca comprando así libre de cargas, retener del precio la cantidad que se deba de la hipoteca y satisfacer él al banco la cantidad debida, o subrogarse en la hipoteca con consentimiento del Banco.
- Si existen embargos o anotaciones preventivas: son anotaciones del Juzgado que avisan de que la finca tiene algún juicio o deuda pendiente. A veces esa deuda se ha pagado o ha finalizado el juicio pero no se ha cancelado esta carga, por lo que es conveniente que ese caso lo justifique el propietario y se encargue de su cancelación antes de la compra. Otra solución es acudir al juzgado para informarse de cómo puede obtener la cancelación, haciéndose, en su caso, cargo de la deuda y descontándola del precio de venta.
- si hay alguna servidumbre que afecte a la parcela, las más habituales son las servidumbres de paso a favor de otra parcela, y que deben ser respetadas por los compradores o adquirentes de las fincas.
- – aunque no es habitual también puede figurar si hay algún arrendamiento rústico sobre la misma. Si se ha realizado un arrendamiento con opción de compra y consta inscrito hay que saber que el arrendatario puede comprar la finca en el tiempo pactado. Lo conveniente es que el propietario cancele esta carga.
- También puede figurar la existencia de una condición resolutoria: cuando se compra una finca rústica se puede pactar que todo o parte del precio se aplace y se pague unos meses o tiempo después y que en caso de que no se pague se de por resuelto el contrato de compraventa, volviendo la finca al anterior dueño…
- Y también puede constar una nota de afección fiscal: es un aviso que sirve para asegurar si el impuesto de transmisiones o el de sucesiones o el que corresponda a la trasmisión por el plazo correspondiente para pagarlo. Si ha pasado el plazo de prescricpción que tiene Hacienda para reclamar ese impuesto aunque siga figurando en la nota simple, esa anotación fiscal ya no tendría efecto.
- Y si consta una anotación de Prohibición de disponer, prohíbe cualquier tipo de transmisión.
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Celia Miravalles, abogado
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