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Publicado por Celia Miravalles

 

 

Consecuencias de ocultar el arrendamiento en la escritura de compraventa:

 

A veces pensando que evitaremos el retracto por parte del rentero, o por evitar trámites más largos, como la obligación de notificar al arrendatario la escritura de enajenación a los efectos de poder ejercer sus derechos de retracto.; a la hora de vender una finca rústica decimos que la misma está libre de cargas y que no hay arrendamientos.

Los problemas pueden surgir cuando en estos casos el vendedor realmente está ocultado al comprador la existencia de un arrendamiento o le indica verbalmente que ha terminado y en realidad no es así

 

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Entonces,

¿Qué ocurre si se oculta la existencia de un arrendamiento rústico en la escritura de compraventa de la finca?

Hay tres consecuencias muy importantes 

1º.- El arrendatario no pierde el derecho de retracto:

El rentero puede salir igualmente al retracto en los plazos legales de 60 días hábiles desde que tiene conocimiento de la venta

 

2º.- En cuanto a la posible comisión de un delito de estafa:

Si estamos ocultando maliciosamente al comprador la existencia del arrendatario y se procede a la venta, se podría estar cometiendo un delito de estafa impropia por ocultación de gravámenes tipificada en el art. 251. 2 del Código Penal,

es decir estamos disponiendo de la finca ocultando que la misma estaba gravada con una carga, como es el arrendamiento.

Este delito lleva aparejada una pena de prisión que puede ir de uno a cuatro años en función de las circunstancias concurrentes, el perjuicio causado, los antecedentes del infractor, etc.

Los requisitos que se exigen por tanto para entender que existe delito:

1.- Que exista un contrato de compraventa (enajenación) de la finca.

2.- Que esa enajenación se lleve a cabo por quien sea titular del mismo y en consecuencia puede disponer de él como propio.

3.- Que se haya transferido la finca como libre de cargas y sin arrendamiento cuando sobre la misma existía un arrendamiento en vigor.

4.- Que exista engaño: consistente en la ocultación de dicho gravamen al momento de celebrar el contrato. Es decir que con conocimiento de la existencia de ese arrendamiento, intencionadamente se haya ocultado para que se produzca la venta con la intención de obtener un lucro

5.- Que se haya causado un perjuicio económico al comprador o a un tercero (arrendatario), pues en caso de haber conocido el gravamen existente (arrendamiento) sobre la finca no se hubiera celebrado el contrato o se hubiera hecho en otras condiciones.

6.- Que éxista ánimo lucro en el vendedor para obtener un provecho de utilidad con su conducta.

 

3º.- En cuanto a la posibilidad de anular la compraventa:

se podría solicitar la nulidad, resolución o rescisión de la compraventa por falsedad documental (al ocultar la existencia de arrendamiento) y por error o vicio en el consentimiento y en el objeto por haber recibido un objeto distinto al ofrecido (ya que con un carga como un arrendamiento la finca no puede ser explotada directamente).

El art. 1483 del Código Civil permite la rescisión en aquellos supuestos en que la finca vendida estuviese grabada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, dentro de estas cargas la jurisprudencia incluye las cargas personales como los arrendamientos.

 En este caso el comprador tendrá el plazo de un año desde el otorgamiento de la escritura para poder pedir la rescisión del contrato o una indemnización.

 
Sin embargo hay sentencias que dicen que no procede si el arrendamiento no era oculto o desconocido por el comprado:
 
Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander  de 03/11/1997 q

La parte actora en la instancia se alza contra la sentencia del juzgado y reproduce su pretensión indemnizatoria, que fundamentaba en su demanda en el incumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega de la finca en los términos pactados, esto es, libre de cargas y arrendamientos, con cita expresa del art. 1.124 del C.Civil , combatiendo al efecto la aplicación que en la recurrida se hace del art. 1.483 del C.Civil . SEGUNDO: Sostiene la juzgadora de instancia que el supuesto de hecho del art. 1.483 del C.Civil , que regula dentro del titulo dedicado al saneamiento por evicción un supuesto más propio de vicios ocultos, comprende no solo las cargas y derechos reales sobre la cosa, sino también los arrendamientos. Y con ser cierto que así lo mantiene un sector minoritario de la doctrina, la más autorizada y mas extendida es del parecer de que el precepto se refiere sólo a los derechos que gravan directamente la cosa y que cabe calificar como reales, pues ese es el sentido propio de la expresión "gravada" que emplea el precepto y es la interpretación más conforme con los orígenes de la norma, relacionados con la constancia registral o no de las cargas reales a efectos de excluir en el primer caso la aplicación del régimen general del dolo o error en los contratos, pues en definitiva se trata de un caso de error sumamente cualificado. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo (S.S. 19 de Mayo de 1958 y 7 de Enero de 1980) y esta misma Audiencia (S. 28 de Enero de 1991 ), excluyendo que los derechos meramente personales, como es un arrendamiento aún de los sometidos a las legislaciones especiales urbana y rústica, puedan ser considerados como gravamen sobre la finca. Sentado esto, la fundamentación de la sentencia de instancia que, haciendo aplicación de aquel precepto, considera caducada la acción de reclamación de indemnización ejercitada no puede ser compartida y obliga a reconsiderar todo el debate desde el prisma que resulta más adecuado y es el adoptado en la demanda: el de la exigencia de responsabilidad al vendedor por el incumplimiento del contrato de compraventa conforme a las normas generales de los contratos. TERCERO: Como es sabido, los contratos obligan a las partes a su cumplimiento conforme a lo expresamente pactado ( art. 1.258 C.Civil ), y cualquier contravención del tenor de la obligación da lugar a la responsabilidad por los daños y perjuicios causados a la otra parte ( arts. 1.101 y ss. C.Civil ), que ante un incumplimiento grave que haga quebrar la economía del contrato puede optar entre su resolución o el cumplimiento, pero siempre con derecho a esa indemnización de daños y perjuicios ( art. 1.124 C.Civil); la acción para reclamar esa indemnización dura quince años desde que pudo ser ejercitada ( arts. 1964, 1969 C.Civil ). En el presente caso, la entidad local actora reclama del demandado la indemnización de daños y perjuicios sufridos a consecuencia de haber incumplido el contrato de compraventa celebrado entre ellos al entregar la finca, que fue vendida como libre de arrendamientos, ocupada por un tercero en calidad de arrendatario. Y en efecto, se constata por la prueba practicada que en el contrato otorgado en escritura pública la finca se trasmitió por el vendedor como libre de arrendamientos; que por el contrario la finca estaba ocupada en concepto de arrendatario por don Sergio ; que pese a ser requerido por la Junta vecinal en dos ocasiones, éste solo accedió a dejar libre la finca cuando fue demandado en desahucio con invocación del art. 83, 2 y 3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , allanándose a la demanda y aceptando el ofrecimiento de ser indemnizado conforme a la Ley; y que se dictó sentencia condenando al demandado a desalojar la finca previo pago de la indemnización que se fijase en ejecución de sentencia, lo que se hizo estableciéndola en 10.442 pts. Todo ello permite afirmar, sin lugar a dudas, que el vendedor incumplió su obligación de entregar la finca libre de arrendamientos, pues lo decisivo no es si él consideraba o no que existía tal relación -lo que sí podría tener trascendencia en el ámbito penal-, sino si efectivamente la finca vendida estaba poseída por un tercero a titulo de arrendatario, y esto resulta incuestionable en vista de las pruebas documentales aportadas, resultando plenamente imputable al vendedor el incumplimiento de su obligación, que no puede en modo alguno achacarse a caso fortuito o fuerza mayor. CUARTO: Habida cuenta del incumplimiento culposo que ha sido acreditado, el vendedor demandado debe en efecto responder frente a la actora de los daños y perjuicios causados, conceptos estos que abarcan frente al obligado, como indican los arts. 1.106 y 1.107 del C.Civil del C.civil, todo el daño emergente previsto o que hubiera podido preverse al tiempo del contrato y que sea consecuencia necesaria de su incumplimiento, que en este supuesto concreto debe considerarse comprensivo no sólo del importe de la indemnización que la Junta Vecinal ha debido pagar al poseedor arrendaticio para lograr acceder a la posesión mediata, libre y pacífica de la finca que el vendedor debió entregarle y no hizo, sino también todos los gastos útiles y necesarios realizados para obtener esa posesión, que comprenden los gastos procesales y de defensa, peritación y representación habidos en el juicio de desahucio, todo lo cual asciende según consta probado a la suma de 101. 385 pts., a la que han de añadirse los intereses devengados por esta suma desde la fecha de interposición de la demanda ( art. 1.108 C.Civil ); cabiendo añadir que no se encuentra razón alguna que justifique una moderación de esta.

 
Sin embargo  la SAP de León de 29-7-2003, señala  que siendo posible una rescisión del contrato de compraventa o la petición de indemnización, hay que tener en cuenta que no procede la resolución pues el error en el que pudo haber incurrido el comprador sobre el arrendamiento u ocupación de la finca por un tercero, sería un error fácilmente evitable empleando una diligencia media o regular, no pudiendo constituir ello un vicio del consentimiento integrante de la nulidad del contrato. Y es que aunque esta sentencia si indica que el arrendamiento es un gravamen de la finca en cuanto supone par el titular del dominio la cesión del derecho de uso, si puede ser aplicable el art. 1483 del código Civil (si la finca vendida estuviera gravada sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que de haberla conocido no la habría adquirido el comprador, esté podrá pedir la rescisión del contrato o la indemnización correspondiente), sin embargo hay que estgar al caso concreto pues si se trata de la venta de una finca en una pequeña localidad en la que pocos se dedican a la agricultura y que el propio agricultor es de allí y se dedica a la agricultura, puede resultar notorio que dicha finca estaba ocupada o tenía un arrendatario, por lo que no se cumple el requisito de que el arrendamiento fuera oculto  o desconocido, que es un requiisto recogido en el art. 1483 CC, y por tanto no procederia resolver la compra o pedir la indemnización.
 
 

 

 

 

 

Celia Miravalles, abogado

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