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Publicado por Celia Miravalles

 

Contrato arrendamiento rústico con opción de compra

 

-¿QUÉ ES UN ARRENDAMIENTO de finca rustica CON OPCIÓN A COMPRA?

 Son aquellos contratos de arrendamiento de finca rústica donde el arrendatario puede estar en arrendamiento durante el tiempo acordado y pasado ese tiempo el arrendatario tiene derecho a comprar la finca descontando  del precio pactado las cantidades que ya se han pagado por renta.

En este tipo de contrato se deben estipular las condiciones de compra venta.

Se trata de un contrato de arrendamiento de finca rústica donde  se añade una cláusula en que se da al arrendatario una opción de comprar la finca, esto es el arrendatario puede estar en el arrendamiento durante el tiempo acordado y durante el tiempo acordado el arrendatario tiene derecho a comprar la finca descontando  del precio pactado las cantidades que ya se han pagado por renta o la parte proporcional de renta que se diga.

¿Hay que hacer el contrato por escrito?

Si, pues es un contrato para el que no existe una norma legal específica y aunque la jurisprudencia reconoce la existencia de estos contratos,  hay que regular detalladamente todas las condiciones y clausulas por escrito para evitar problemas.

 

¿Qué clausulas debe tener el contrato?

  • El pacto expreso entre las partes en el que antes de que acabe el arrendamiento el propietario se obliga a vender la finca al arrendatario si esta se decide a comprar.
  • El precio de la renta y el precio de la venta.
  • El plazo en que se ejercitará la opción de compra, hay que tener claro que si se deja pasar el plazo, desaparece la opción de compra y continúa como un arrendamiento normal.
  • Si se aporta una prima inicial, o fianza,  también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.
  • El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender la finca a terceros durante el tiempo que dure este.

 

¿Se puede inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?

 El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción, que no podrá superar los 4 años y que ambas partes quieren inscribir el contrato). Art. 14 ley hipotecaria

 

¿Qué obligaciones fiscales tienen las partes?

– Si sólo se especifica el plazo y el precio de la finca: durante el contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.

– Si, además, el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia aunque el primero no podrá desgravarla.

 

MODELO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA.http://tienda.agronewscastillayleon.com/producto/contrato-arrendamiento-...

 

Te recomiendo la  Guia Práctica de Arrendamientos rústicos, con numerosas respuestas a las dudas más frecuentes en arrendamientos rústicos

 

Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980  y   Retractos legales -

 

Si quieres saber más sobre si puedes recuperar las mejoras hechas en las fincas puedes consultar el libro Mejoras en los arrendamientos rústicos, Las. Su tratamiento en la Ley 49/2003, d (Monografía).

Para saber mas sobre compraventa de fincas rusticas puedes leer  La Compraventa y La Permuta Agrarias y Rusticas

Celia Miravalles, abogado

 

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