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Publicado por Celia Miravalles

¿Puedo reclamar si me quitan una finca rústica por sentencia firme?: el saneamiento por evicción en la compraventa

 

Si hemos comprado una finca rústica y luego un tercero nos la quita a través de un juicio porque tenía un mejor derecho que nosotros anterior a la compraventa, nosotros podemos reclamar al que nos la vendió  pues existe lo que jurídicamente se llama saneamiento por evicción en la compraventa de fincas rústicas.

La evicción consiste en la situación en que un juez a través de una sentencia firme, le quita una finca rústica en este caso a alguien que la compró a un vendedor que aparentaba ser comprador pero el juez se la da a ese tercero que ha puesto el juicio porque tenía un derechos a la compraventa.

Viene regulado en el artículo 1475 del Código Civil, sobre los inmuebles.  Y es aplicable a la compraventa de fincas rústicas.

 

Por tanto el vendedor responderá de la evicción, de esta situación,  aunque nada se haya dicho el contrato, y por tanto el comprador puede reclamarle el valor de la fincas y otros conceptos siempre que se cumplan los siguientes requisitos: tiene que haber una sentencia firme que prive al comprador de la finca rústica por un derecho anterior a la compra:

  • Por tanto tiene que haber dos juicios:

1º.- “el juicio de evicción”, en este procedimiento un tercero presenta un juicio contra el actual comprador y tiene que haber una sentencia firme que prive al comprador de la finca. Es muy importante porque es un requisitoimprescindible que la demanda de este juicio sea notificada al vendedor para que tenga conocimiento del mismo.

2º.- Y luego si no hay acuerdo con el vendedor se tiene que iniciar otro juicio, que es el “juicio de saneamiento por evicción”:con este procedimiento el comprador reclamará al vendedor el cumplimiento de sus obligaciones, es decir el valor de la finca y los daños y perjuicios.

¿Qué cuantía se le puede reclamar al vendedor?

  • El valor de la finca al tiempo de la evicción: esto quiere decir que es el valor que tuviera la finca a fecha de la sentencia firme   y puede ser mayor o menor que el precio de compra, es conveniente un informe pericial para conocer ese precio con exactitud y reclamarlo en juicio
  • Frutos y rendimientos de la finca, si hubiera sido condenado el comprador a entregarlos en el juicio de evicción.
  • Las costas del juicio de evicción: los gastos de abogado y procurador en defensa del comprador y los del abogado y procurador del tercero si hay condena en costas Sería necesario aportar todas las facturas abonadas de abogados y procuradores y peritos si hubiera.  También se incluyen las costas, en su caso, del juicio de saneamiento.
  • Los gastos del contrato de compraventa: gastos de escritura de compraventa: notario, registro, impuesto transmisiones, honorarios de abogado en ese asesoramiento
  • Daños e intereses y gastos voluntarios o de puro recreo u ornato si hubo mala fe del vendedor. Hay mala fe cuando el vendedor conocía la existencia de la titularidad de un tercero sobre la cosa vendida, pero esto hay que probarlo.

 

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¿Qué documentos nos harán falta para presentar en juicio?: testimonio de la sentencia de evicción con la firmeza de la misma, contrato de compraventa, escrituras de compraventa, notificación de la demanda de evicción al vendedor, informe pericial del valor de la finca rústica al tiempo de la sentencia, facturas de gastos y pagos de impuestos, etc…

¿Qué clase de juicio corresponde?

Procederá el que corresponda por la cuantía reclamada, si es menor de 6000€ irá por los trámites del juicio verbal y si es superior a 6000€ por los trámites del juicio ordinario.

¿Cuándo prescribe la acción de saneamiento por evicción?

La acción de saneamiento por evicción no está sometida a plazo concreto de prescripción; por lo que será el general aplicable del art. 1964CC (actualmente 5 años) a contar desde el día de la firmeza de la sentencia, es decir tenemos 5 años para reclamar desde la sentencia que nos quita la finca.

 

 

 

Celia Miravalles, abogado

 

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