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Publicado por Celia Miravalles

 

¿Pueden tener los arrendamientos rústicos duración indefinida?

 

La ley de arrendamientos rústicos señala la duración mínima que deben tener los contratos de arrendamiento rústico, actualmente un mínimo de 5 años; pero no indica nada al respecto de la posibilidad de que los arrendamientos sean por tiempo indefinido.

Por ello tenemos que acudir a las normas del Código Civil, que son de aplicación supletoria y a la interpretación realizada por los tribunales.

El artículo 1543 del Código civil establece que en el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso pacífico de la cosa por tiempo determinado.

Por tanto el tiempo determinado y no ilimitado está en la esencia misma de un arrendamiento; y por ello según la interpretación que realiza la jurisprudencia (aunque referida a los arrendamientos urbanos es de aplicación análoga a los arrendamientos rústicos) es que si el arrendamiento rústico se pacta por un tiempo indefinido o indeterminado el resto del contrato es válido pero la cláusula de la duración indefinida se entiende nula y se debe sustituir por el plazo marcado en el art. 1577 del Código Civil (que señala que cuando en el arrendamiento rústico no se fija su duración se debe entender hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que de la finca en un año o una vez) y sin perjuicio del derecho del rentero de ampliar el tiempo de duración al mínimo marcado en la ley de arrendamientos rústico (actualmente 5 años) - 

 

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Las sentencias del TS de 9 de septiembre de 2009 y de 14 de julio de 2010 , que en puridad y en síntesis, vienen a señalar la nulidad de las cláusulas de duración indefinida (al contrariar la naturaleza definida del arrendamiento) y en consecuencia, fijar una duración ilimitada o indeterminada a un contrato de arrendamiento , es contrario al contenido del artículo1543 del Código Civil , con arreglo al cual la expresión de un plazo concreto de duración es esencial en los contratos de arrendamientos , al exigir dicho precepto, que el goce o uso de la cosa dada en arrendamiento , lo sea por tiempo determinado . y como ya se ha dicho, la temporalidad en los contratos de arrendamiento es característica esencial de las mismas, según se desprende del contenido del artículo 1543 del Código Civil , cuyo contenido es, por tanto, incompatible con cualquier pacto de perpetuidad, resultando, consiguientemente nulo de pleno derecho, dándose lugar así a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1581 del Código Civil (sería el 1577 para los arrendamientos rústicos) , conforme al cual, si no se hubiese fijado plazo, se entenderá conforme al tiempo señalado para la determinación de la renta.

Según reiterada jurisprudencia, el arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario -así la duración indefinida- son ineficaces, en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el artículo 1581 si se trata del urbano o en el 1577 si se trata del rústico.

MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RUSTICO 

 

Celia Miravalles, abogado

 

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