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Publicado por Celia Miravalles

 

¿Puede un agricultor con incapacidad salir al retracto de la finca rústica arrendada?

 

La ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la reforma de 2005 de la Ley de 2003 (no la de 2003) recogen que en toda transmisión intervivos de la finca rústica (venta, donación, permuta…) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la compraventa o 60 días desde que haya tenido conocimiento de la venta.

 

Contrato de arrendamiento de fincas rústicas de secano

 

Para salir al retracto el arrendatario tiene que ser "agricultor profesional":

Para poder ejercitar al retracto, si eres arrendatario de una finca rustica, no es suficiente con ser arrendatario, además es necesario acreditar, junto con la demanda dos requisitos subjetivos:

  • Que eres agricultor profesional
  • Que te dedica de forma personal y directa a la agricultura.

 Esto lo puedes demostrar principalmente a través de la declaración de IRPF y del alta en Seguridad Social, pero dependiendo de la ley que se aplique  la definición de agricultor profesional puede variar:

 a) Para los contratos  de arrendamiento rústico iniciados antes de mayo 2004,en que se aplica la ley de arrendamientos rústicos de 1980  El art. 93 exigía la condición de "profesional de la agricultura" para el ejercicio de la acción de retracto, cuyo art. 15 lo define como la persona que se dedique o vaya a dedicarse de manera preferente a actividades de carácter agrario, ocupándose de una manera efectiva y directa de la explotación, conforme el art. 5.2 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias.

La Ley 19/1995, de 4 julio 1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, precisa más este concepto al definir al agricultor profesional y al agricultor a título principal, en relación con la procedencia de sus rentas y el tiempo dedicado a actividades agrarias u otras complementarias: se considera "profesional de la agricultura" a «la persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional, de acuerdo con lo establecido en el apartado 5 del artículo 2 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias »; disposición esta última que  es  Agricultor profesional, la persona física que siendo titular de una explotación agraria, al menos el 50 % de su renta total la obtenga de actividades agrarias u otras actividades complementarias, siempre y cuando la parte de renta procedente directamente de la actividad agraria de su explotación no sea inferior al 25 % de su renta total y el volumen de empleo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea igual o superior a la mitad de una Unidad de Trabajo Agrario.

Viene a exigir además que la explotación requiera un volumen de empleo de al menos una Unidad de Trabajo Anual y que obtenga al menos el 25 por 100 de su renta de actividades agrarias".

¿Qué ocurre si el arrendatario tiene reconocida alguna incapacidad laboral?

En este sentido son varias las sentencias que admiten la legitimación del arrendatario para salir al retracto. Y es que el arrendatario no tiene la obligación de cultivar personalmente la finca arrendada; el art 16 de la LAR de 1980 define qué se entiende como cultivador personal: será quien lleve la explotación por si o con la ayuda de familiares que con él conviven , sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. No perderá la condición de cultivador personal, aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar con el cultivo personal.

En suma las jurisprudencia admite que los pensionistas de la Seguridad Social puedan ostentar la cualidad de cultivadores personales: STS 2 de junio de 1992, STS 9 de mayo de 1997,  STA 11 noviembre de 1996, SAP Zaragoza 30 de octubre de 2000, SAP Valladolid 26 de enero de 1998…

Es decir no se limita la condición de cultivador personal la posible ayuda que pueda percibir de familiares y de asalariados, como tampoco la edad e impedimentos físicos, siempre que continúe al frente de la explotación y, por ello, responsabilizándose de la misma. (STS 27 diciembre de 1999)

b) para los contratos iniciados entre mayo de 2004 y enero de 2006, se le aplica la LAR de 2003, que suprimió los derechos de tanteo y retracto, aunque no hay derecho de retracto a la vista de la interpretación de algunas sentencias de aplicar el retracto a todos los arrendamientos, habría que aplicar los requisitos señalados en el punto siguiente: art.. 22 y 9 LAR

 

c) Para contratos posteriores a enero de 2006; se aplica el art. 22 LAR de 2003 (según la reforma operada en 2005), En esta ley se define el agricultor profesional en el art. 9 LAR:

  • el que obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del IPREM  (7.519,59 euros para 2019-20)
  • y tenga una dedicación personal y directa  a la agricultura de al menos 25%  de su tiempo de trabajo, lo que quiere decir que debe ser cultivador personal, que lleve por sí la explotación agraria, estando al frente de la misma y en relación directa con el trabajo, dirección y cuidado de los campos, aunque sea valiéndose de la ayuda de familiares convivientes, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente y por exigencias estacionales de la explotación agraria; que justifique una ocupación directa y efectiva en la explotación
  • En este caso, con la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos sería de aplicación la misma línea jurisprudencial que permite a los pensionistas con alguna incapacidad ser titulares de una explotación agrícola y ostentar la cualidad de cultivador personal, siempre y cuando obtengan ingresos de la actividad agraria de su explotación en la cuantía indicada (como mínimo el doble del IPREM)

 

Contrato de arrendamiento de fincas rústicas de secano

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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