Prohibición de vender la finca en caso de haberla adquirido por retracto.

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Prohibición de vender la finca en caso de haberla adquirido por retracto:

 

 

En algunos casos, si has adquirido una finca rústica en ejercicio de los derechos de retracto, se contrae una obligación de no vender la finca en un plazo determinado

De esta forma:

1.- En caso del retracto de colindante de explotación prioritaria del art 27 de la Ley 19/95 de Modernización de Explotaciones agrarias, esto es cuando es preferente el colindante titular de explotación prioritaria cuando la finca que se vende no supera el doble de la unidad mínima de cultivo.

En este caso el art. 27.5 establece la prohibición de vender en el plazo de 6 años.

En el caso de que se infrinja el precepto y el que ha retraído vende la finca antes del plazo de 6 años, este podrá perder los beneficios fiscales obtenidos por explotación prioritaria Además el anterior titular podrá pedir la resolución  o nulidad de esa enajenación o venta, y como consecuencia restuirse las cosas dadas, uno el precio con intereses y otro la finca con sus frutos (art,. 1303 Código Civil)

 

2.- En el caso del retracto de colindantes del Código Civil (art 1523 CC), derecho preferente del colindante ante la venta de una finca de superficie inferior a 1 h; no se contempla la prohibición de vender la finca una vez retraída la misma.

 

3.- en el caso de los retractos de arrendamientos rústicos:

Habrá que distinguir:

  1. Si estamos ante un arrendamiento rústico iniciado antes de mayo de 2004 se aplica la LAR de 1980 con la reforma de 1995, y es de aplicación el art. 84.2, que indica que se prohíbe la venta, cesión o arrendamiento a un tercero, que no sea el IRYDA, de la finca adquirida por retracto hasta que no pasen 6 años.

En caso de incumplimiento de esta prohibición el arrendador podrá pedir la resolución del contrato ordinario, recuperando la propiedad de la finca, con la consiguiente resolución según proceda de la transmisión, arrendamiento o cesión efectuados.

 

  1. Si estamos ante arrendamientos iniciados posteriormente a enero de 2006 (la reforma de 2005 introdujo el derecho de retracto para el arrendatario), se aplica el art 22 LAR: el caso de derecho de compra preferente del rentero ante la venta de la finca a un tercero. Desde esta fecha no se contempla la prohibición de vender la finca una vez retraída la misma.

4.- Retracto de comuneros (art 1522 CC): el derecho preferente de adquisición de un comunero ante la venta de la porción de la finca de otro comunero:  tampoco recoge la prohibición de venta o transmisión después de ejercitado el retracto

sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980  y   Retractos legales –

 

 

 

Celia Miravalles, abogado

 

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