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Publicado por Celia Miravalles

 

 

¿Procede el retracto de colindantes en caso de fincas destinadas a explotación ganadera?

Retracto es el derecho que tiene una persona en ponerse en el lugar del que compra o adquiere una finca, en las mismas condiciones fijadas en el contrato de compraventa; es el derecho a adquirir la finca rústica con preferencia a otras personas.

En nuestro ordenamiento se regulan dos tipos de retractos de colindantes:

1.- Retracto de colindantes de finca inferior a una hectárea: art. 1523 del Código Civil. Tienen derecho de retracto los colindantes cuando se trate de la venta de una finca cuya cabida no exceda de una hectárea y siempre que no estén separadas por arroyo, caminos, etc.

2.- Retracto de colindantes que sean explotación prioritaria: art. 27 de la ley de modernización de explotaciones agrarias de 1995. Los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias prioritarias pueden salir al retracto de la venta de una finca cuya cabida sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

 

Como viene reiterando el Tribunal Supremo (STS de 18 de abril de 1997, 17 de octubre de 2018, 2 de febrero de 2007), es doctrina jurisprudencial que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica (minifundismo) allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares, prevaleciendo el interés de la agricultura

A mayor abundamiento no podemos olvidar que el retracto de colindantes es una institución de interpretación restrictiva, en cuanto limitativa del dominio. En este sentido, la STS de 17 de octubre de 2018 afirma que "la interpretación que se haga del retracto ha de ser restrictiva, en beneficio del adquirente de la finca, por cuanto el retracto supone una excepción al principio de libertad de contratación". Y es que los retractos son limitaciones de la propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador (STS de 22 de enero de 1991)

A tal efecto la jurisprudencia viene exigiendo una explotación agrícola efectiva de la finca, siendo insuficiente la mera calificación de rústica que pueda tener en catastro.

 

La duda surge cuando la finca que se pretende retraer no tiene destino agrícola, pues no se cultiva ni existe una acreditación cierta e indubitada de que vaya a cultivarse, pues su destino es ganadero, es decir se trata de una finca afecta a una explotación ganadera.

En este caso NO procede el retracto de colindantes.

Y es que no se pretende perseguir la unión de pequeñas fincas a fin de suprimir el minifundio y mejora de la producción agrícola.

Así lo afirman de manera reiterada las Audiencias provinciales que deniegan el retracto cuando no se trata de una finca destinada a la producción agrícola en el momento de la venta.

Y aunque alguna Audiencia Provincial (SAP Santander 7 de octubre de 2020) admite el retracto en caso de explotación ganadera, la mayoría de ellas deniegan el retracto en caso de que la finca a retraer tenga un exclusivo destino ganadero no procederá el retracto,

 

Mas dudas surgen en caso de que la finca a retraer se cultive en parte, pues habrá que estar al caso concreto para valorar si se pretende o no un mejor aprovechamiento rústico de las fincas para mejorar el rendimiento de la explotación agrícola que no ganadera.

 

Al efecto la SAP de Burgos de 4 de diciembre de 2018, vino a admitir el retracto sobre una finca rústica en la que el 84% de la superficie de la finca era pastable, es decir tenía un uso agrario con destino a la explotación ganadera, teniendo en cuenta además que la finca colindante del retrayente estaba destinada al mismo cultivo de herbáceos de pasto pastable,  por lo se valoró la preponderancia del destino agrario sobre el ganadero, y la finalidad de mejorar la productividad y  la rentabilidad de la explotación de la finca.

 

En suma para que proceda el retracto hay que probar que la acción ejercitada pueda suponer una mejora en la producción agrícola o pecuaria, satisfaciéndose el interés público que persigue el retracto legal de colindantes, y todo ello para acreditar la concurrencia de razones que justifiquen la limitación del derecho de propiedad que supondría la estimación de retracto.

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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