El retracto es el derecho de adquisición preferente que tiene un colindante o un arrendatario, entre otros, de finca rústica ante la compra de una finca rústica.

Por ello, ya sea para salir al retracto de colindantes como para salir al retracto de arrendatarios hay que hacer una serie de gestiones o recabar determinada información para poder comprobar si tenemos ese derecho preferente

1.- Lo primero es conocer la fecha de la compraventa y el precio de la misma: para ello hay que pedir una nota simple registral o un certificado registral de la fecha y el precio de la última compraventa en el Registro de la Propiedad.

Recordar que en caso de retracto de colindantes el plazo (9 días para fincas inferiores a 1 hectárea y 1 año para el caso de que el colindante sea explotación prioritaria y fincas de superficie hasta el doble de la unidad mínima de cultivo)  empieza a correr desde la fecha de inscripción en el Registro, siendo el plazo de caducidad, es decir la demanda de retracto hay que presentarla antes de los 9 días o del año, según el caso.

En caso de retracto de arrendatarios el plazo es de 60 días hábiles desde que se tiene conocimiento de la venta (si no hay comunicación de la venta) el plazo puede empezar a correr desde que nos dan la información registral.

2.- Debemos tener determinada información para saber si podemos salir al retracto:

– tenemos que conocer la superficie exacta de la finca que se ha vendido y de la nuestra colindante: con la información registral y a través de la web de catastro

– tenemos que conocer si la finca vendida y la nuestra colindante están separadas por arroyos, caminos u otros accidentes naturales: con la información registral y a través de la web de catastro, además de la inspección visual.

– tenemos que conocer si la finca vendida está arrendada: esto oficialmente no se puede conocer por ser datos protegidos, pero a través de vecinos del pueblo podemos indagar si la finca ha sido o está siendo cultivada por un arrendatario. Recordar que si la finca está arrendada es preferente el arrendatario al colindante salvo que la finca vendida  y la colindante sean inferior a 1 hectárea

– hay que saber si la finca ha sido vendida a otro colindante: con la información registral sabremos la titularidad de las fincas colindantes. Recordar que en caso de venta a un ya colindante otro colindante no tiene derecho de retracto

– hay que conocer que la finca es rústica y no urbana (información registral, catastral y en el Ayuntamiento), y que se está cultivando y se dedica a actividad agraria (observando la finca o a través de vecinos)

– si el colindante que quiere salir al retracto cree que es explotación prioritaria debe pedir un certificado de que es explotación prioritaria en la fecha en que se ha producido la compraventa

3.- Antes de acudir a la vía judicial y si tenemos plazo, es recomendable enviar un burofax o un requerimiento notarial al comprador para intentar solucionar de forma amistosa y por tanto firmar el retracto en la Notaría

4.- Si no es posible una solución amistosa, la vía para salir al retracto sería acudir al Juzgado con abogado y procurador para presentar contra el comprador una demanda de retracto

Carta por la que el arrendatario de una finca reclama datos necesarios para ejercer el retracto

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