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¿Cuándo empiezan los plazos para salir al retracto de una finca rústica?
Vamos a ver en este post Cuándo empiezan a contar los plazos para salir al retracto de una finca rústica, y además, al final te explico cómo puedes conseguir otro truco o consejo extra de forma totalmente gratuita
Tenemos que recordar que el retracto supone una limitación a la libre disponibilidad de las fincas por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación.
Por retracto hay que entender el derecho de adquisición preferente a adquirir la finca rústica con preferencia a otras personas.
En caso de fincas rústicas nos podemos encontrar con los siguientes tipos de retracto:
1.- Retracto de coherederos: art. 1067 del Código Civil. Si algún coheredero vende su parte de la herencia de una finca a un tercero, los demás coherederos podrán subrogarse en el lugar del comprador. El plazo para salir al retracto es de un mes desde que tenga conocimiento de la venta.
2.- Retracto de copropietarios: art. 1522 del Código Civil. Si un copropietario vende su parte de la finca a un tercero, los demás pueden adquirir esa parte con preferencia al tercero. El plazo para salir al retracto es de 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde el cabal y completo conocimiento del precio y condiciones de la transmisión, si este conocimiento es anterior a la inscripción. No cabe iniciar un nuevo plazo de 9 día si se notifica posteriormente a la inscripción pues ello no sería restrictivo ni beneficiaria al adquirente. STS 724/2013 de 18 de noviembre.
3.- Retracto de colindantes de finca inferior a una hectárea: art. 1523 del Código Civil. Tienen derecho de retracto los colindantes cuando se trate de la venta de una finca cuya cabida no exceda de una hectárea y siempre que no estén separadas por arroyo, caminos, etc. El plazo para salir al retracto es de 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde el cabal y completo conocimiento del precio y condiciones de la transmisión, si este conocimiento es anterior a la inscripción. No cabe iniciar un nuevo plazo de 9 día si se notifica posteriormente a la inscripción pues ello no sería restrictivo ni beneficiaria al adquirente. STS 724/2013 de 18 de noviembre.
4.- Retracto de colindantes que sean explotación prioritaria: regulado en el art. 27 de la ley de modernización de explotaciones agrarias de 1995. Los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias prioritarias pueden salir al retracto de la venta de una finca cuya cabida sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. El plazo para salir al retracto es de 1 año desde la inscripción en el Registro de la propiedad o 60 días si hubo notificación. La STS 577/2018 de 17 de octubre. Esta sentencia distingue dos plazos:
- a) un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad
- b) 60 días desde que se tiene conocimiento por una notificación fehaciente. Es indiferente que la notificación sea anterior o posterior a la fecha de inscripción, siempre que sea la que mas favorece al adquirente. Por ello si la notificación es posterior a la inscripción se cuentan 60 días y no un año.
5.- Retracto de arrendatarios: La ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la de 2005 (no la de 2003) recogen que en toda transmisión Inter vivos de una finca rústica (venta, donación, permuta…) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto. El plazo para salir al retracto es de 60 días hábiles desde que le notificaron la venta o 60 días hábiles desde que haya tenido conocimiento de la venta.
Carta comunicando la finalización del arrendamiento por arrendador (preaviso)
6.- Retracto convencional: es un tipo de derecho de adquisición preferente que tiene un origen voluntario, porque previamente ha habido un acuerdo entre las partes. Pero realmente no es un derecho que surge cuando el que ha comprado la finca la vuelve a vender, sino porque durante un tiempo determinado el vendedor tiene derecho a recuperar la finca cuando él quiera y se cumplan los requisitos marcados en el acuerdo. Art. 1507 y siguientes del Código Civil. El plazo para salir al retracto es el que fijen las partes en el contrato.
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