Plazos para salir al retracto de una finca rústica:

 

Por retracto hay que entender el derecho de adquisición preferente que tiene una persona ante la venta de una finca rústica, esto es en ponerse en el lugar del que compra o adquiere una finca, en las mismas condiciones fijadas en el contrato de compraventa. Es decir es el derecho a adquirir la finca rústica con preferencia a otras personas. (art. 1521 Código Civil)

 En caso de fincas rústicas nos podemos encontrar con los siguientes tipos de retractos:

1.- Retracto de coherederos: art. 1067 del Código Civil. Si algún coheredero vende su parte de la herencia de una finca a un tercero, los demás coherederos podrán subrogarse en el lugar del comprador. El plazo para salir al retracto es de un mes desde que tenga conocimiento de la venta.

 2.- Retracto de copropietarios: art. 1522 del Código Civil. Si un copropietario vende su parte de la finca a un tercero, los demás pueden  adquirir esa  parte con preferencia al tercero. El plazo para salir al retracto es de 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad

 3.- Retracto de colindantes de finca inferior a una hectárea: art. 1523 del Código Civil. Tienen derecho de retracto los colindantes cuando se trate de la venta de una finca cuya cabida no exceda de una hectárea y siempre que no estén separadas por arroyo, caminos, etc. El plazo para salir al retracto son 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad

4.- Retracto de colindantes que sean explotación prioritaria: regulado en el art. 27 de la ley de modernización de explotaciones agrarias de 1995. Los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones agrarias prioritarias pueden salir al retracto de la venta de una finca cuya cabida sea inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. El plazo para salir al retracto es de 1 año desde la inscripción en el Registro de la propiedad o 60 días si hubo notificación.

5.- Retracto de arrendatarios: La ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la de 2005 (no la de 2003) recogen que en toda transmisión Inter vivos de una finca rústica (venta, donación, permuta…) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto. El plazo para salir al retracto es de 60 días hábiles desde que le notificaron la venta o 60 días hábiles desde que haya tenido conocimiento de la venta.

6.- Retracto convencional: es un tipo de derecho de adquisición preferente que tiene un origen voluntario, porque previamente ha habido un acuerdo entre las partes. Pero realmente no es un derecho que surge cuando el que ha comprado la finca la vuelve a vender, sino porque durante un tiempo determinado el vendedor tiene derecho a recuperar la finca cuando él quiera y se cumplan los requisitos marcados en el acuerdo. Art. 1507 y siguientes del Código Civil. El plazo para salir al retracto es el que fijen las partes en el contrato.

7.- El retracto de colindantes a favor del Estado en caso de venta de terrenos que limiten con carreteras recogido, en la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, en su art 30.9. El Ministerio de Fomento tendrá derecho de tanteo y retracto en el caso de venta de fincas rústicas que sean colindantes con las carreteras o vías de dominio de público. El plazo para salir al retracto es de 3 meses desde que se le notifica la intención de vender por el vendedor o 1 año desde que notifica el Notario.

8.-El retracto en el censo a primeras cepas.-

El llamado arrendamiento de viñedo o censo a primeras cepas, viene regulado en el art. 1656 del Código Civil y aunque se parece a un arrendamiento rústico, se trata de un contrato por el que el propietario del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero con unas reglas determinadas en este artículo. Tanto el censualista como el censatario tienen los derechos de tanteo y retracto en caso de que el otro condómino disponga a título oneroso de su respectiva parte. El plazo para salir al retracto son 9 días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Carta notificación a rentero condiciones para tanteo por venta de finca rústica

Carta por la que el arrendatario de una finca reclama datos necesarios para ejercer el retracto

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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