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Publicado por Celia Miravalles

Peligros ocultos en la compra de fincas rústicas

 

1.- En cuanto a la superficie y linderos de la finca:  para evitar que compres una parcela con una superficie real inferior a la señalada en escrituras, Infórmate de la superficie real de la finca. Lo más seguro sería una medición pericial, pero  previamente podemos es obtener un plano o certificado del Catastro y una fotografía del SIGPAC, y comprobar si la superficie que aparece en la nota simple del Registro (es lo que pondrá en las escrituras), la que aparece en Catastro y en SIGPAC coinciden, Si coinciden o la diferencia es mínima nos dará idea que la superficie es la correcta, aunque habrá que hacerlas coincidir con un medición pericial georreferenciada, ya que actualmente es obligatorio siempre que se vaya a escriturar una finca rústica.

En todo caso una medición sobre el terreno por parte de un perito permitirá conocer la superficie real de la finca antes de efectuar la compra y negociar el precio en base a dicha información.

 

 

 

 

 

2.- Conocer si hay contaminación de la parcela, especialmente si sobre la misma previamente se han desarrollado actividades industriales potencialmente contaminante. Por eso es recomendable realizar un estudio ambiental por un perito para evaluar la existencia de contaminación del suelo y determinar las posibles responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma.

Y es que el art Artículo 36 de  la Ley 22/2011, de 28 de julio de suelos, señala como  Sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de suelos contaminados a los causantes de la contaminación, que cuando sean varios responderán de estas obligaciones de forma solidaria y, subsidiariamente, por este orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de los mismos.

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FINCA RUSTICA con PACTO DE RETRO

3.- Si es una finca rústica de regadío y hay pozo comprobar  que tiene concesión de riego, así como el volumen y la superficie que se puede regar. Y además informarse del canon que se está pagando. Hay que recordar que la Administración puede imponer multas por regar sin concesión y prohibir el riego, incluso llegar a precintar el sondeo si no está legalizado.

Pídele al vendedor la concesión de riego sobre la finca, y un certificado de que está al corriente de pago de las cuotas de la Confederación Hidrográfica

Y si  la finca pertenece a una Comunidad de Regantes, pide al comprador que te de un certificado en el que se diga que está al corriente de pago de las cuotas y pagos, y te indique si queda alguna cuota por obras pendiente de abonar, ya que las deudas son cargadas a la parcela, con independencia de quien sea el propietario.

4.- Vista la finca y comprueba si la finca está arrendada o hay algún ocupante de la misma:

Visita la finca, comprueba el estado de la misma así como el estado de las plantaciones leñosas y las instalaciones que existan si vas a comprarlas y comprueba que nadie está usando la finca, que nadie ha realizado ninguna labor a los efectos de evitar problemas posteriores con algún ocupante que no te haya dicho el propietario.

En todo caso conviene informarse a través de otros agricultores de la zona si la finca está siendo cultivada por un tercero, o de cualquier dato que nos pueda revelar la `posible existencia de un arrendatario, pues en este caso aunque el propietario no lo señalase en notaría el arrendatario podría tener derecho de retracto y tener preferencia para adquirir la finca (aunque en este caso te devolvería todos los gastos invertidos en la compra y el precio de la misma), aunque también es cierto que en ese caso puedes anular la compraventa e incluso el vendedor podría cometer delito de estafa

 Pídele al vendedor los contratos de arrendamiento que tenga sobre la finca y exige un documento firmado por el arrendador dejando libre la finca con fecha anterior a la compra (si es de fecha posterior el arrendatario mantendrá el derecho de retracto)

Y como decimos al comprobar el estado de las instalaciones que se arriendan (naves, vallado, maquinaria o aperos, pivots, sondeos, etc), en este caso lo conveniente es realizar un anexo al contrato de compraventa  realizando un inventario en el que se pueden además añadir fotografías que demuestren el estado de los bienes; sobre todo si es probable que entre el contrato de compraventa privado y su elevación a escrituras públicas vaya a pasar mucho tiempo y/o si ha mediado o va a mediar una señal o arras.

5.- Informarte de quien es el propietario y si existen cargas sobre la finca:

Lo mejor es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad correspondiente al término municipal donde esté la finca, en ella constará quien es el propietario y si existe algún usufructo quién es el usufructuario, que será la persona que puede utilizar la finca, y por tanto conocer si el que te quiere vender la finca tiene alguna limitación para la venta.

Igualmente en la nota simple registral constará si existe alguna hipoteca, embargo o  servidumbre que afecte a la parcela. Incluso, aunque no es lo normal, puede constar la existencia de un contrato de arrendamiento rústico.

 

6.- Vete al Ayuntamiento y solicita un certificado de aprovechamiento urbanístico de la finca, infórmate de la cuantía del IBI que está pagando, podemos encontrarnos con la sorpresa de que esté pagado una contribución elevada por localización (cercana a la zona urbana).

Pide al vendedor el recibo pagado los últimos 5 años del IBI.

Por tanto conviene comprobar en el Ayuntamiento que no existen deudas pendientes de liquidar por parte del vendedor en concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.).; pues de existir recibos de IBI pendientes y dada la afección del inmueble al pago de este impuesto, se puede llegar al embargo de la finca si los propietarios anteriores no pagan estos recibos pendientes y éstos resultan ser insolventes.

 

7.- Comprueba que la finca no está comprendida en un espacio protegido (parque natural) o zona especialmente sensible (Red natura 2000), ya que podemos tener problema si pretendemos cultivar una finca que está abandonada y solicitamos su roturación o cambio de uso.

MODELO CONTRATO DE COMPRAVENTA FINCA RUSTICA

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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