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Notas características del subarrendamiento de fincas rústicas
1.- ¿Es necesario el consentimiento del arrendador?
Lo primero hay que distinguir si estamos en un arrendamiento rústico sometido a la LAR, Ley de Arrendamientos rústicos o excluido y sometido al Código Civil:
- Arrendamientos rústicos sometidos a la Ley de Arrendamientos Rústicos
En principio el arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del el arrendador. (art. 23 LAR 2003).
Por tanto solo se puede celebrar un subarrendamiento si existe una autorización expresa del arrendador o dueño de la finca o si lo permite expresamente el contrato de arrendamiento.
Sin embargo este consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario, pero tendrán la obligación de notificar fehacientemente (de forma que quede constancia: burofax, carta certificada con acuse de recibo…) al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.
- Arrendamientos rústicos sometidos al Código Civil:
La solución es la contraria: el arrendatario podrá subarrendar todo o parte de la finca arrendada, siempre que no se prohíba expresamente en el contrato de arrendamiento (art. 1550 CC).
Ahora bien el subarrendatario tiene una serie de obligaciones:
- Responder frente al arrendador de todos los actos que afecten al uso y conservación de la cosa arrendada
- Responder por el importe del precio convenido en el subarrendamiento
Autorización por el arrendador de subarrendamiento rústico
2.- ¿Qué requisitos debe cumplir el subarrendamiento?
El contrato de subarrendamiento de finca rústica se regirá la voluntad de las partes pero con estos requisitos obligatorios:
-No se puede ceder o subarrendar una parte de la finca, tiene que ser la totalidad.
-el plazo de duración del subarriendo no puede exceder del plazo que reste del arrendamiento principal,
-y la renta pactada en el subarrendamiento no puede ser superior a la pactada en el arrendamiento principal
3.- ¿es obligatorio firmarlo por escrito?
igual que el arrendamiento la ley señala que debe hacerse por escrito, aunque si es verbal puede ser igualmente válido, siempre que podamos probar el consentimiento del arrendador. Por ello se recomienda que se haga por escrito.
Contrato de subarrendamiento de fincas rústicas
4.- ¿Cuándo termina el subarrendamiento?
El subarrendamiento al estar supeditado al arrendamiento principal termina cuando acaba el arrendamiento principal
5.- Subarrendamiento de fincas del Ayuntamiento:
La Ley de Arrendamientos Rústicos, en su art 6, establece que los arrendamientos rústicos de los bienes propios de las Corporaciones Locales, están excluidos de esta ley, por tanto la ley de arrendamientos rústicos NO se aplica a los arrendamientos de fincas rústicas que pertenecen al Ayuntamiento
Por tanto las relaciones entre el arrendatario y el Ayuntamiento se regirán por lo establecido en el contrato (que será lo recogido en el pliego de condiciones) y en lo no recogido en él serán de aplicación las normas que sobre el arrendamiento rústico se recogen en el Código Civil. (art. 20 Ley de Contratos del Sector Público) y por la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas (Ley 33/2003)
El Artículo 107 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas dice que
Los contratos para la explotación de los bienes y derechos patrimoniales se adjudicarán por concurso salvo que, por las peculiaridades del bien, la limitación de la demanda, la urgencia resultante de acontecimientos imprevisibles o la singularidad de la operación, proceda la adjudicación directa.
Y que La subrogación de un tercero en los derechos y obligaciones del adjudicatario requerirá la autorización expresa del órgano competente para adjudicar el contrato.
Por ello y siendo de aplicación la ley especial de Patrimonio, salvo que el pliego de condiciones y contrato firmado con el Ayuntamiento se recoja expresamente la posibilidad de subarrendar las fincas rústicas adjudicadas en arrendamiento por el Ayuntamiento, NO será posible el subarrendamiento ni cesión ni subrogación por un tercero en los derechos y obligaciones de ese contrato de arrendamiento rústico con el Ayuntamiento.
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Celia Miravalles, abogado
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