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motivos oposición ante un retracto de arrendamiento rústico
La ley de arrendamientos rústicos de 1980 y la de 2005 (art. 22) (no la de 2003) recogen que en toda transmisión (venta, donación, permuta…) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la venta o 60 días desde que haya tenido conocimiento de la venta.
Por tanto es la propia ley, en su artículo 22, la que nos marca los requisitos para que un rentero pueda ejercer el derecho de retracto de esta ley especial;
1º.- Lo primero es que tiene que tratarse o existir un contrato de arrendamiento rústico sometido a la ley especial de arrendamientos rústicos: por tanto si la relación que existe entre propietario y rentero no queda sometida a la ley de Arrendamientos rústicos no puede ejercer el retracto. Tampoco tiene lugar el retracto si el contrato no está en vigor.
Los art, 5, 6 y 7 no señalan los casos en lo que no se aplica la ley:
- Recolección de cosecha a cambio de parte del producto o realización de alguna labor individualizada
- Arrendamientos de temporada
- Arrendamientos de tierras preparadas por el propietario para la siembra
- Fincas adquiridas por utilidad pública o interés social
- Aprovechamientos de pastos secundarios o rastrojeras
- Aprovechamientos para semillar o mejorar barbechos
- La caza
- Explotaciones ganaderas de carácter industrial o para la estabulación del ganado
- Arrendamientos de bienes comunales y bienes propios de los Ayuntamientos
- Tampoco los que sean sobre suelo urbano o urbanizable
- Tampoco sin son accesorios a edificios o explotaciones no rústicas
Tampoco se puede aplicar la ley y por tanto no cabe el retracto en caso de que el arrendatario que ya sea titular de una explotación de más de 500 h de secano, 50 de regadío o 1000 de pastos.
Tampoco procede en los casos de aparcerías
Carta por la que el arrendatario de una finca reclama datos necesarios para ejercer el retracto
2º.- debe tratarse de un contrato válido, que no adolezca de ninguna causa de nulidad por faltar alguno de los elementos esenciales para contratar que recoge el art. 1261 CCivil. Es decir tiene que haber:
- Consentimiento: no lo habría si no firman todos los propietarios o el que firma no tiene suficiente representación
- Objeto: cierto que sea materia de contrato
- Causa: tiene que ser lícita. El contrato sería nulo si este es simulado o fraudulento.
- También el contrato sería nulo si se realiza en contra de normas imperativas, moral y orden público (6.3 y 1255 del Código civil)
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3º.- el arrendatario tiene que ser “agricultor profesional”:
Lo que viene definido en el art. 9 de la LAR:
- el que obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del IPREM (7.519,59 euros para 2019)
- y que tenga una dedicación personal y directa a la agricultura de al menos 25% de su tiempo de trabajo
- si es persona jurídica solo pueden salir a retracto cooperativa agrarias, cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, SAT y comunidades de bienes
4º.- Debe tratarse de una transmisión intervivos de la finca: compraventa, donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago… sea de la nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de las mismas.
No procede en caso de transmisiones mortis causa (herencia), en caso de transmisiones a título gratuito cuando el adquirente es ascendiente, descendiente o pariente hasta el segundo grado o cónyuge, y tampoco en caso de permutas cuando se hace para agregar la finca permutada y siempre que sean inferiores a 10 h de secano o 1 de regadío las fincas que se permutan.
Carta por la que el arrendatario de una finca reclama datos necesarios para ejercer el retracto
5º.- Debe realizarse el retracto en el plazo de 60 días hábiles desde que el rentero recibe la notificación para ejercer su derecho y a falta de notificación desde que tenga conocimiento de la transmisión.
La jurisprudencia de forma reiterada ha indicado que no es suficiente conocer solo la existencia de la venta y el precio, sino también las demás circunstancias de la adquisición, es decir, que no bastan referencias a la venta, datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma, ya que solo con un «conocimiento completo, cumplido y cabal que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, o modalidades de pago, se podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador
Celia Miravalles, abogado
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6º.- Pago del precio y su consignación:
Se tiene que pagar el precio real de la compra y todos los gastos y pagos legítimos realizados
El reembolso que contempla el art. 1518 CC, se extiende no sólo al precio de la trasmisión sino también a los demás gastos necesarios y útiles hechos a la cosa y los pagos legítimos para la venta (impuesto, notario, registro) es un presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente” esto es, una vez obtenida Sentencia estimatoria del mismo.
La STS 4-11-08 –EDJ 2008/203579- crea doctrina jurisprudencial indicando que en los casos fijados por la ley o contrato «La obligación de consignar el precio dentro del plazo legal para interponer la demanda de retracto es requisito esencial para que pueda darse curso a la misma y ha de cumplirse estricta e inexcusablemente para el ejercicio de la acción, de tal forma que cuando se omite, no estamos ante un defecto procesal por inobservancia de un formalismo más o menos riguroso o una mera irregularidad sino ante la elusión de un presupuesto básico de la eventual adquisición, mediante el retracto, de la finca que constituye su objeto, como es poner a la inmediata disposición de la parte demandada el precio previamente abonado a su transmitente, de tal forma que una persona que no cumple este presupuesto, no puede ni debe beneficiarse de un derecho preferente de adquisición legalmente establecido».
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