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Publicado por Celia Miravalles

 

 

 

1.- ¿Qué norma o ley se aplica a los arrendamientos de naves agrícolas y ganaderas?

Los contratos de naves agrícolas se rigen por la ley de arrendamientos urbanos de 1994, concretamente por lo señalado en su art. 3 y 29 y siguientes

Puesto que están expresamente excluidas de la ley de arrendamientos rústicos, se aplica la normativa que regula los arrendamientos para uso distinto de vivienda, es decir ni se aplica la legislación de arrendamientos rústicos (ya que recaen sobre fincas rústicas) ni la legislación de arrendamientos de vivienda  (que recaen sobre viviendas, es decir sobre edificios que sirven para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino)

En suma, los arrendamientos de naves agrícolas se regularán por lo dispuesto en el contrato y en lo no señalado se aplica la ley de arrendamientos urbanos (normas de arrendamientos para uso distinto de viviendas)

 

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2.- ¿Hay que señalar el uso y destino de la nave?

 

Si, ya que el propietario se asegura que la nave se destine siempre al mismo fin, y así no puede cambiarse el uso de la misma sin incurrir en causa de incumplimiento.

 

3.- ¿Hay que prestar fianza?

Si, señala el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico de una cantidad equivalente a dos mensualidades de renta.

 

4.-¿Hay que actualizar la fianza?

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

 

5.-¿Es obligatorio prestar algún otro tipo de garantía como avales, depósitos, etc…?

No, (art. 36 LAU); la prestación de garantías para el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones no es obligatorio, se estará a lo pactado entre las partes, que pueden acordar otras garantías.

 

6.- ¿Qué ocurre si se vende la nave?

El comprador quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (propietario) y por tanto debe respetar el contrato, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. 

 

7.- ¿Tiene derecho de retracto el arrendatario en caso de venta de la nave?

Art. 25 y 31 LAU.

En caso de venta el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Tendrá que contestar en los 180 días naturales siguientes a la notificación.

En el caso de que no se le hubiera notificado la venta,  o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, el arrendatario tendrá derecho de retracto en el plazo de 30 días.

 En todo caso las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

 

8.-¿Se puede ceder o subarrendar la nave?

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

Pero el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

No se trata de cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta.

Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

 

9.-  ¿Qué renta hay que pagar? ¿Se puede actualizar?

La renta será la que libremente pacten las partes; de igual manera la actualización y revisión de la renta también se puede pactar entre las partes; lo más habitual es aplicar la subida del IPC, aunque se pueden negociar otras subidas o variaciones o no subir o fijar otros índices de referencia.

 

 

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10.- ¿Quién paga los gastos, impuestos y suministros?

En el contrato de arrendamiento hay que indicar quién paga los gastos, si el propietario o el arrendatario. art. 20.1 LAU. Y se admite que el IBI (contribución) se acuerde que lo paga el arrendatario

Los gastos de la nave que se individualicen mediante contadores serán en todo caso pagados por el arrendatario: suministros de agua, electricidad, gas, teléfono, etc... si el titular de los recibos es el arrendador deberá presentarlos al arrendatario para su pago

 

11.- ¿Qué duración tienen los arrendamientos de naves para uso agrícola?

Los contratos de arrendamiento de naves, se rigen por la voluntad de las partes, por lo tanto duran lo que las partes quieran. Al igual que las posibles prórrogas que tendrán la duración que las partes hayan establecido.

Si no se establecieron prórrogas, al finalizar el contrato éste se prorrogara por tácita reconducción, es decir las prórrogas serán de un año o de un mes en función de la forma de pago de la renta establecida en el contrato de arrendamiento inicial.

 

12.- ¿Se puede dar por terminado el contrato antes de tiempo?

El desistimiento anticipado hay que pactarlo y regularlo expresamente en el contrato, puesto que cualquier desistimiento no previsto supone un incumplimiento de contrato que genera una obligación de indemnizar.

Un riesgo que debe prever es que, una vez firmado el contrato, la Administración no conceda las licencias necesarias para desarrollar la actividad; por lo tanto es importante indicar en el contrato que se puede desistir del arrendamiento sin pago de indemnización alguna si no se consiguen esas licencias o autorizaciones por causas ajenas a nuestra voluntad.   

 

13.- ¿Qué ocurre si muere el arrendatario, puede continuar el heredero?

El heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

 

14.- ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la nave?

Las reparaciones necesarias en la nave para conservarla en condiciones de servir al uso convenido debe hacerlas el arrendador, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevar la renta.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la nave de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras.

El arrendatario tiene la obligación de comunicar al arrendador lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al arrendador que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del local, deberá realizarlas el arrendatario.

 

15.- ¿Puede el arrendatario hacer obras de mejora?

El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración de la nave o que disminuyan la estabilidad o la seguridad del mismo.

Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al arrendatario.

 

16.- ¿Cuándo puede exigir el arrendador –propietario la terminación del contrato?

El arrendador podrá resolver el arrendamiento de pleno derecho en los siguientes supuestos:

1. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

2. La falta de pago del importe de fianza o de su actualización.

 3. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

4.- Cualquier otro incumplimiento de las cláusulas fijadas en contrato

 

 

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Celia Miravalles, abogado

 

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