Arrendamiento rústico: La duración en los contratos de los arrendamientos rústicos

* actualizado a septiembre de 2023

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Es pregunta frecuente realizada por los renteros el saber qué tiempo les queda para continuar cultivando la tierra.

Lo primero que habrá de hacerse es leer atentamente el contrato de arrendamiento, especialmente la fecha en que se firmó y la cláusula que refleja el plazo de duración.
Si nos  encontramos ante pactos o acuerdos verbales, hay que recordar la fecha en que se empezó a cultivar y tratar de acreditarlo por cualquier medio admitido en derecho (documentos, testigos….). Sirve especialmente en este caso, las transferencias bancarias o recibís hechos a mano de pago (hay que recordar que normalmente se realizan a año vencido, por lo que la fecha de inicio será probablemente el inicio del año agrícola, esto es el mes de octubre, del año anterior al que figuren en dicho recibos). Otro medio probatorio serían las solicitudes PAC, igualmente hay que recordar que si la declaración de solicitud de estas ayudas se realiza en febrero o marzo de la campaña en curso, el arrendamiento se iniciaría en octubre de la anualidad anterior. En este caso sería conveniente para total seguridad solicitar un certificado a la Consejería de Agricultura que nos certifique desde qué año estamos solicitando estas ayudas por las tierras arrendadas.

Una vez conocida con total seguridad la fecha en que iniciamos el arrendamiento  podremos saber los años que llevamos y los que nos quedan para finalizar el mismo.

A la fecha de hoy conviven hasta cinco normativas o disposiciones aplicables a arrendamientos rústicos, pero todas coinciden en un punto: “los arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de cada ley se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración”; de ahí la extremada importancia de saber en que año se inició el contrato de arrendamiento

Para los arrendamientos iniciados en años anteriores al 25 de julio 1995, la normativa inicialmente aplicable sería la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración máxima (prórrogas incluidas) de 21 años, y por tanto habrían  terminado. Por tanto los arrendamientos que continúen a pesar de haberse iniciado en estas fechas se rigen por los art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso. Sino hubiera ninguna comunicación fehaciente del propietario y el rentero continuara disfrutando de la tierra quince días después de terminar ese año (esto es si no hay contrato escrito hasta el 15 de octubre, si lo hay habría que atenerse a la fecha final del contrato) sin que el propietario comunique lo contrario, el arrendamiento se prorrogará otro año más y así sucesivamente, lo que se denomina tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil).

Sin embargo para otra parte de la doctrina y más reciente jurisprudencia (STSupremo de 28 de marzo de 2022, SAP Segovia 78/2015; SAP Valladolid nº 236 de 19 de diciembre de 2008…), en el momento en que pasan los 21 años entra en juego la tácita reconducción. Y como se entiende que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento rustico que se perfecciona por el consentimiento tácito de las partes. En el que se mantienen los acuerdos pactados por las partes salvo el plazo de duración. Plazo de duración que va de año en año según el art 1577 del Código Civil hasta que entró en vigor la nueva LAR de 2003. De esta forma si los 21 años transcurren antes de mayo de 2004, (fecha en la que entró en vigor la ALR 2003), se entendería que a partir de septiembre/octubre de 2004 el plazo de duración sería de 3 años y prórrogas de 3 años.

Si el plazo de 21 años finaliza después de enero de 2006, a partir de septiembre/octubre  de 2006 se aplicaría la LAR de 2003 con la modificación de 2005 y por tanto entraría en juego un nuevo contrato con una duración de 5 años y prórrogas de 5 años.

Para los arrendamientos celebrados a partir del 25 de julio de 1995 y hasta  mayo de 2004, será de aplicación la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980, pero con la reforma realizada por la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias que modificó las disposiciones referentes a la duración de la Ley de arrendamientos rústicos de 1980. De esta forma estos arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años (para al caso de que figure una cláusula con menos años en el contrato, se tendrá por no puesta). Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.

Para los arrendamientos iniciados a partir de mayo de 2004 y hasta enero de 2006, es de aplicación la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos, que estipula una duración mínima de tres años (se tiene por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior). Una vez transcurridos los tres años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.

Para los arrendamientos iniciados a partir de enero de 2006, se aplica la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, por la que se modifica la ley 49/2003 de Arrendamientos  Rústicos, que eleva la duración mínima de los arrendamientos a cinco años y mantiene  que se tendrá por no puesta cualquier cláusula con una duración inferior. Una vez transcurridos los cinco años, si el propietario no comunica con un año de antelación a la finalización (esto es normalmente antes de septiembre de la anualidad anterior a finalizar el arrendamiento) y de forma fehaciente (por burofax, carta certificada con acuse de recibo, requerimiento notarial…) al rentero que debe abandonar la tierra, el arrendamiento se entiende prorrogado por cinco años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al rentero su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.

Otra cuestión son los arrendamientos rústicos que por cualquier circunstancia no se aplique la ley especial de arrendamientos rústicos, en este caso se aplica el Código Civil,   de esta forma habrá que estar a lo que hayan acordador las partes por escrito, puede ser la duración que se quiera, en otro caso se aplicará el art. 1575 y siguientes del Código Civil: y más concretamente el art. 1577, que especifica que cuando no se fija duración, el arrendamiento se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, esto es a partir de entonces la duración se establecerá por años agrícolas, pudiendo el propietario dar por finalizado el arrendamiento dentro del mismo año, y sin ningún preaviso.

Contrato de arrendamiento de fincas de secano y derechos PAC

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Celia Miravalles Calleja (abogado AgronewsCastillayLeón)

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