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NO PROCEDE EL RETRACTO DE ARRENDATARIO AL SER EL COMPRADOR PREVIAMENTE COLINDANTE Y SER LAS DOS FINCAS (la que se pretende retraer y la colindante) menor de una 1 ha (art 1523 CC y Artículo 94 lar 1980 y 22.6 LAR 2003)
Los derechos de retracto son preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición preferente, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1.523 del Código Civil, cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
Por tanto son preferentes los derechos de retracto del arrendatario con una única excepción: el retracto de colindantes reconocido en el art 1513 CC cuando tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente no excedan de una hectárea.
Lo que se pretende es facilitar por esta vía la agregación de fincas de pequeña extensión.
La propia ratio del precepto debe llevar a entender que tampoco podrá el arrendatario hacer uso de sus preferencias adquisitivas cuando la finca arrendada sea vendida o dada en pago al propietario de una finca colindante, siempre que se den los requisitos anteriormente expuestos en cuanto a extensión de las fincas implicadas. Así lo explica Carlos Manuel Díez Soto en Comentarios a la LAR (Thomson – Aranzadi)
El derecho de adquisición preferente del colindante del Código Civil es preferente sobre el derecho de adquisición preferente del arrendatario no en todos los supuestos, pues el legislador no dice que sea siempre preferente, sino que sólo lo es «cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente»; por lo tanto, si la finca del retrayente y la que se quiere retrae no exceden de una hectárea de extensión, ese derecho de adquisición preferente desplaza al del arrendatario, pero si la extensión de las fincas es superior a esa hectárea que prevé el legislador, prevalece el derecho del arrendatario sobre el del colindante del Código Civil. No hay otra forma lógica de interpretar el precepto, pues si el legislador quiere dar preferencia solo en algunos casos, es que no quiere dársela en los demás y esos otros supuestos deben ser contemplados como posibles, pues en otro caso la norma carecería de sentido y no se tutelarían debidamente esos otros derechos e intereses si se hiciese tabla rasa de la distinción que el legislador quiere establecer sobre la idea de la mayor o menor extensión de las fincas de los interesados.
Te recomiendo la Guia Práctica de Arrendamientos rústicos, con numerosas respuestas a las dudas más frecuentes en arrendamientos rústicos
Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980 y Retractos legales –
Celia Miravalles, abogado
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