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Publicado por Celia Miravalles

Gastos y mejoras a cargo del ARRENDATARIO:

Según el artículo 49 incumben al arrendatario las demás inversiones o mejoras impuestas al empresario agrario.

 

Mejoras útiles y sociales (art 57 a 68) . las puede hacer el ARRENDATARIO O EL ARRENDADOR

Las mejoras útiles son obras incorporadas a la finca arrendada, que aumenten la producción, rentabilidad o valor agrario de la finca  y que tal aumento sea duradero.

 

Estas mejoras las puede realizar el arrendador, previa autorización del IRYDA, y oído el arrendatario, siempre que no menoscabe por ella su rendimiento ni el uso agrícola a que ha sido destinada en el arrendamiento y sin perjuicio del derecho del arrendatario a la reducción de la renta mientras duren las obras y a la indemnización de los demás daños y perjuicios que se le causen.

Una vez realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta en proporción a la mayor productividad o rentabilidad conseguida, según determinación del IRYDA.

Para ello el arrendador tiene que notificar al arrendatario la nueva renta, y en los tres meses siguientes el arrendatario puede optar por alguna de estas acciones:

a) continuar en la relación arrendaticia, ateniéndose a la renta notificada.

b) A que cese la relación arrendaticia: podrá exigir al arrendador una indemnización equivalente a la que correspondería en caso de expropiación de la finca o parte de finca que devuelva.

c) A que no se eleve la renta, restringiendo el arrendamiento a una parte de la finca que, teniendo en cuenta la nueva rentabilidad de la tierra, corresponda con la renta vigente antes de las obras, siempre que, a juicio del IRYDA, la tierra restante pueda ser objeto con independencia de explotación viable.

d) A que cese, con la correspondiente reducción de renta, la relación arrendaticia respecto de las fincas o parte afectadas por la transformación de cultivos y podrá exigir al arrendador una indemnización equivalente a la que correspondería en caso de expropiación de la finca o parte de finca que devuelva.

 

 

 Las mejoras de carácter social aquellas que incorporadas a la finca facilitan la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o dignidad o tienen por objeto la promoción de los trabajadores.

 

Las mejoras útiles y sociales las puede realizar el arrendatario:

siempre que no menoscaben el valor de la finca, y para hacerlas tiene el arrendatario que comunicar por escrito previamente al arrendador el plan circunstanciado de las mejoras proyectadas, que se entenderán consentidas por el último, si no da respuesta en el término de un mes. En el caso de expresar oposición, el arrendatario podrá emprender las obras con informe favorable del IRYDA, oído el arrendador.

Tanto respecto a las mejoras útiles como sociales el artículo 62 de la L. A. R. señala que terminado por cualquier causa el arrendamiento, el arrendatario podrá optar:

a) Por retirar las mejoras realizadas por él, si la finca no sufriere deterioro.

b) Por exigir al arrendador que, a elección de éste, se le abone, en compensación por las mejoras, bien el mayor valor que, por causa de las mejoras subsiguientes, tenga entonces la finca, bien el coste actual que supondría la realización de las que todavía subsistan en el estado en que se encuentren.

Si el arrendador no cumpliese su obligación de abonar las mejoras, el arrendatario podrá reclamar judicialmente el pago o continuar en el arrendamiento con facultad de subarriendo mientras no se le liquide la deuda, abonando solamente la renta pactada, con la actualización que corresponda, y aplicará a la compensación de lo que se le adeude la diferencia hasta la mayor renta determinada para la finca como consecuencia de la mejora.»

Mejoras suntuarias: las pueden realizar tanto el arrendador como el arrendatario

(art 69 LAR)

Son mejoras de mero lujo, adorno o recreo que tengan por conveniente, siempre que no sufran detrimento los intereses de la otra parte.

Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos con que hubiera embellecido la finca, si ésta no sufriera deterioro.

Te recomiendo la  Guia Práctica de Arrendamientos rústicos, con numerosas respuestas a las dudas más frecuentes en arrendamientos rústicos

 

Y sobre el retracto son interesantes: El Derecho de tanteo y retracto en la ley española de Arrendamientos Rústicos de 1980  y   Retractos legales -

 

Si quieres saber más sobre si puedes recuperar las mejoras hechas en las fincas puedes consultar el libro Mejoras en los arrendamientos rústicos, Las. Su tratamiento en la Ley 49/2003, d (Monografía).

 

 

 

Celia Miravalles, abogado

 

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Fuente: Estudios sobre la ley de arrendamientos rústicos. Universidad de Murcia. 1986  José Antonio Cobacho Gómez

 

 

 

 

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