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Exceso de cabida en fincas rústicas y rectificación
El exceso de cabida es aquella situación en la que la superficie de la finca que consta en el Registro de la Propiedad es inferior que la superficie real de la finca.
Por tanto hay una diferencia de superficies que hay que solucionar.
La forma de solucionarlo dependerá del porcentaje del exceso de cabida
1.- Si el exceso de cabida no supera el 10% de la superficie inscrita:
- Si el exceso de cabida es inferior al 5% bastará la simple manifestación del propietario titular registral., sin necesidad de certificación catastral.
- Su el exceso de cabida está entre el 5% y 10%: bastará con la aportación de la certificación literal y gráfica del catastro , siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita y la contenida en la certificación catastral.
La forma de solucionarlo es mediante realización de las manifestaciones y aportación en su caso de documentación a instancias del titular registral, sin notificación previa a los colindantes
En todo caso el Registrador no debe tener duda fundada alguna de la verdadera naturaleza del exceso de cabida como rectificación de superficie
En ese caso procederá a la rectificación y a la notificación a los titulares registrales colindantes
Se regula en el art 201.3 de la Ley Hipotecaria
2.- Si el exceso de cabida supera el 10% de la superficie registral :
La forma de solucionarlo es mediante la tramitación de un expediente notarial de rectificación de superficie y Acta de Notoriedad en el Notario, según el procedimiento regulado en el art 199 y 201.1 que remiten al art 203 de la Ley Hipotecaria, a instancias del titular registral en un Notario del lugar donde se encuentre la finca.
Hay que aportar al notario la descripción registral literaria de la finca, el título de propiedad de la finca y la certificación catastral de la parcela, y manifestar mediante una solicitud que el exceso de cabida se debe a errores descriptivos, Si hay discrepancia también con la parcela catastral habrá que aportar una representación gráfica georreferenciada alternativa
Una vez que el Notario valore que la solicitud y documentación está justificada, abrirá un acta e interesará la certificación limitada de la rectificación al Registrador de la Propiedad, que la emitirá siempre que no albergue dudas sobre la modificación pretendida.
Posteriormente el Notario publicará edictos en el Boletín Oficial y en su caso en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, si lo cree necesario, y realizará notificaciones a los interesados en la rectificación como titular catastral si es diferente al registral con el fin de que puedan comparecer en el expediente y realizar las alegaciones que estimen pertinentes.
Calificado positivamente el expediente por el registrador, realizará la rectificación del del Registro con el exceso de cabida.
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Celia Miravalles, abogado
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